כדאיות רכישת דירה בישראל ביחס להשכרתה

 

המאמר נכתב ומפורסם באדיבות:

נעם כהן

לימור דרדרי

תוכן עניינים

1.מבוא....................................................................3-4

2.סקירת ספרות........................................................5-11

3.המודל

3.א.הנחות המודל.....................................................12-13

3.ב.ניסוח המודל......................................................14-15

4.הנתונים...................................................................16

5.תוצאות המודל......................................................17-20

6.מודל המגלם תועלת................................................21-23

7. מסקנות המודל....................................................24-26

8.סיכום.....................................................................27

9.ביבליוגרפיה.......................................................28-29

10.נספחים.................................................................30

1.מבוא

השיטה של בעלות פרטית על רכוש ובעלותם של משקי הבית על נכסי המגורים ,היא אבן יסוד בתפיסה הכלכלית הליברלית הרווחת במדינות המערב. שיעור גבוה של משקי הבית גרים בנכסים הנמצאים בבעלותם. שיעור זה גדל בהתמדה בכל העולם, והוא גבוה יותר במדינות שרמת החיים בהן גבוהה יותר.

במדינות המערב זוגות צעירים גרים בשכירות ורק כאשר מגיעים ליכולת כלכלית נאותה הם רוכשים דירה. בשל גודלה של ההשקעה במגורים ביחס לשכר צוברים משקי הבית עתודות המספיקות לרכישה עצמית של נכס דיור רק בשלב מאוחר יחסית של חייהם, ויכולתם לגור בנכס שבבעלותם כבר בשלב מוקדם של חייהם מותנה בלקיחת הלוואות לזמן ארוך – המשכנתא.

בשונה ממדינות המערב המנטאליות הישראלית דוחפת אנשים לרכוש דירה בכול מחיר כיוון  שהשכרת דירה נתפסת כ"בזבוז כסף" שכן היא לא מקנה למשכיר בעלות על הנכס.

רוב רובם של משקי הבית נעזרים בלקיחת הלוואה בכדי לממן את רכישת נכס המגורים. הלוואה מסוג זה נקראת הלוואת משכנתא.

המשכנתא היא זכות בעלות על נכס, קרקע בית, דירה וכדומה, שנותן מקבל ההלוואה כביטחון לפירעון ההלוואה – המשכנתא נרשמת במנהל המקרקעין (בטאבו) והיא ניתנת כהלוואה תמורת משכון הנכס. במילים אחרות המשכנתא הינה הלוואה בריבית כנגד שיעבוד הנכס ומהווה אמצעי תשלום לצורך רכישת דירה, בית וכדומה.

מעצם היות משכנתא הלוואה הניתנת לזמן ארוך, לעיתים ההחזר החודשי יכול להיות דומה לגובה שכר דירה. נתון זה מביא זוגות רבים לשקול אתכדאיות רכישת הדירה, כאשר בתום תקופת תשלום ההלוואה, יהיו הם בעלי הדירה. לעומת תשלום שכר דירה, תשלום שאינו מסתיים אף פעם ואינו הופך את המשלם לעולם לבעל הדירה. על כן ישראלים רבים מתלבטים בשאלה האם לשכור או לקנות דירה.

השיקולים העיקרים המביאים כ – 75% משקי הבית בישראל לרכוש דירה נובע בראש ובראשונה מההרגשה ששכר הדירה הוא "זריקת כסף" , בעוד שבמשכנתא אתה משלם לעצמך ובסוף ישנו נכס בבעלותך – כלומר יש מרכיב של השקעה. בין היתר אחד השיקולים הוא שמירה על ערך הכסף (הגנה מפני אינפלציה) ושיקולי הורשה.

חסרונה העיקרי של המשכנתא הוא בהיותה מסוכנת. כאשר לוקחים משכנתא חשופים להתחייבות ארוכת טווח. אם נקלעים לקשיים כלכליים לאורך חיי המשכנתא נותרים עם תשלום משכנתא גבוה ואינו גמיש, דבר היכול לאלץ את בעלי הנכס למכור את הדירה במחיר הנמוך יותר ממחיר קנייתה.

היתרון בשכירות הינה הגמישות הרבה: פעמים רבות ניתן להחליט מתי לעבור לדירה גדולה או קטנה יותר, במיקום מרכזי יותר בקלות יחסית ולהתאים את תנאי החיים ליכולת הכלכלית במהירות ובהשקעה נמוכה בהרבה מאשר החלפת דירה שרכשנו. היוצא מכך הוא שאם נקלעים להרעה במצב הכלכלי תמיד אפשר לשכור בקלות יחסית דירה זולה יותר וזהו יתרון הגמישות בהשכרת הדירה.

התשובה באשר לכדאיות הקניה מול ההשכרה אינה חד משמעית מהסיבה הפשוטה כי בתנאים כלכלים מסוימים עדיף לגור בשכירות ואילו בתנאים כלכלים אחרים עדיף לקנות.

בתחילת מחקרנו נסקור את מצב הנדל"ן למגורים בארץ, נסביר כיצד נקבעים מחירי הדירות ע"י הביקוש וההיצע בשנים האחרונות בארץ, נסקור את שוק המשכנתאות, נבדוק מה הם הנתונים הכלכלים וכלל העלויות העיקריות המשפיעים על הכדאיות הכלכלית בשכירה או ברכישה של דירה, נבחן עבור אילו רמות של הון עצמי ומינוף, הרכישה היא כדאית לעומת השכרה, כמו כן נבחן סוגיה זו באזורים שונים בארץ ובעבור עלויות רכישה ושכירות שונים בהתאם למיקום בארץ.

מחקרנו יסייע לישראליים בהחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר של חייהם ובהתלבטות בשאלה האם לשכור או לקנות דירה בהתאם לצרכים והאפשרויות של המשפחה, ותוך התחשבות במכלול השיקולים הפיננסיים הרלוונטיים.

2.סקירת ספרות

נדל"ן המגורים- סקירת השוק

גל העלייה הגדול שהגיע לישראל בראשית שנות ה- 90 יצר ביקוש אדיר לדיור. הענף הגדיל כתוצאה מכך את היקפי הבניה וקיצר את משך הבניה: בתוך שנתיים נרשמה עלייה של למעלה מ- 300% בכמות התחלות הבנייה בארץ. במקביל קוצר משך הבניה באופן משמעותי מ- 23 חודשים בשנת 1989 ל- 14 חודשים בשנת 1992.הביקוש המואץ לדירות ותגובתו המהירה והיעילה של ענף הבניה הזניקו קדימה את המשק הישראלי לתקופה של שגשוג בשנות ה- 90. בתוך שבע שנים גדל התוצר הלאומי הגולמי מ- 43 מיליארד  בשנת 1989 ל- 94 מיליארד בשנת 1996.בשנים 2004-2005 חלה מגמת האטה בענף הבניה.

משקל ההשקעות בבניה מהתמ"ג פחת ל 7.6% בשנת 2004 (רמה הנמוכה אף בהשוואה לשנת 1999 8.4%, לפני גלי העלייה, למרות הגידול המשמעותי באוכלוסייה מאז). חל גידול נוסף בפיגורים המצטברים מצד לווים לדיור ובמידה מסוימת גם מצד קבלנים וחברות בניה.

ההאטה המתמשכת בפעילות ענף הבניה בולטת במיוחד על רקע העובדה שמשתנים שונים, שלהם השלכות על היכולת לרכוש דירה, מצביעים על שיפור משמעותי.

הריבית על משכנתאות חופשיות פחתה משמעותית מראשית 2003 ובמהלך 2004 . ירידה נוספת נרשמה גם בתחילת 2005, מחירי הדירות ירדו ריאלית בשעורים ניכרים (20% מאז 1998) כמו כן פחתו שעורי האבטלה.

ההאטה בפעילות הענף הנה חריפה במיוחד באזורי עדיפות לאומית, בגליל ובנגב ובקרב קבוצות אוכלוסייה חלשות מבחינה כלכלית במרכז הארץ. נראה שהחשש ליציבות כלכלית אישית, הבולט בעיקר בקרב קבוצות אוכלוסייה חלשות, ונובע משעורי הבטלה גבוהים וריבוי משרות חלקיות וזמניות, ירידה בשכר וחשש מפיטורין, רלבנטיים במיוחד לדירות מגורים, בשל המחויבות ארוכת הטווח. ביטול המענקים לדיור לזכאים (אפריל 2003) וביטול המענקים לפי חוק הנגב (יולי 2003), תרמו באופן ברור ומשמעותי להאטה ברכישת דירות בקרב זכאי משרד הבינוי והשיכון.

בשונה מאינדיקטורים אחרים בבניה, היקף העסקאות בדירות במשק (חדשות ויד שניה) עלה במהלך 2004 לעומת 2003 והמשיך באותם היקפים גם ב- 2005.

היקף התחלות הבניה במשק ירד מ- 31,120 בשנת 2003 ל- 28,360 בשנת 2004 ואילו בשנת 2005 ירד ל 26,000 יחידות דיור ברמה שנתית. עפ"י אומדן לביקושים נדרשו כ- 32,000 ב- 2004 ונראה כי היקפם של התחלות הבנייה בשנה זו אינם עונים על הצרכים. ההאטה בקצב התחלות הבניה בשנים האחרונות, הנה מהירה יחסית להאטה בקצב המכירות.

אופן קביעת מחיר דירה

מחירי הדירות בענף המגורים  הינם תוצאה של שיווי משקל בשוק-ביקוש והיצע.

הביקושים למגורים נובעים מביקוש ריאלי לצריכת מגורים ע"י זוגות צעירים ,עולים חדשים ומשפרי דיור,בנוסף הענף מושפע מרכישות דירות להשקעה הן ע"י ישראלים והן ע"י תושבי חוץ.

הביקושים למגורים מושפעים משלל גורמים-כלכליים,דמוגרפים,ופוליטיים.

עם המשתנים הכלכליים המרכזיים הקובעים את הביקושים הטווח הארוך נמנים ההכנסה הפרמננטית ושיעור הריבית.עם הגורמים הדמוגרפים-השינוי בשער הריבוי הטבעי ובהרכב האוכלוסייה.

בטווח הקצר עשויים להשפיע מגוון רחב של אירועים משתנים נוספים:זעזועים דמוגרפים(עליה),התפתחויות בשער החליפין ובשוק הדירות להשכרה,התערבות ממשלתית ,מגמות ספקולטיביות וציפיות של הציבור.

הטרוגניות בהרכב האוכלוסייה ובהשפעת השינויים בתנאים הכלכליים גורמת לשונות גבוהה בהסתברות של פרט או קבוצת פרטים להקים משק בית ולרכוש דירה.

כשהסתברות זו עולה ,עולה הלחץ על מלאי הדירות הקיים , וככל שהפער בין האוכלוסייה להיצע הדירות החדשות מתרחב,גדל מחסור הדיור הפוטנציאלי ,שיכול להשתקף בעליית מחירים.

הגורם הדמוגראפי-קצב גידולה של האוכלוסייה הואט השנת 2004,עקב התייצבות של שיעור הריבוי הטבעי והמשק מגמת הצמצום בהיקף העלייה לישראל,שהגיע ל כ-21,000 עולים בלבד.גם בתוספת משקי הבית הצפויה בשנים הקרובות אין שינוי משמעותי ,וזאת מפני התייצבות משקלם באוכלוסייה של גילאי 25-34 – הקבוצה הפעילה ביותר בהקמת משקי בית ובשיפור תנאי הדיור-בשנים האחרונות.

התפתחויות אלו יחד עם ציפיות נמוכות להיקף העלייה לארץ בעתיד ,אמורות לפעול למניעת לחצי ביקוש ועצירת הרחבתן של ההשקעות בדיור.

מהצד האחר הפער המתרחב בין תוספת משקי הבית להיצע הדירות החדשות עלול ליצור לחצים בעתיד הקרוב,וכך לפעול לעליית מחירים.

הגורם הכלכלי-שיפור במצבם הכלכלי של הפרטים במשק התבטא בגידול ההכנסה הפנויה בשיעור של 2.4% ובעליית השכר הריאלי ב2.7%. משתנים אלו מצביעים על כושר ההחזר של הלוואות,ולפיכך גידולם משמש אינדיקציה לגידול הביקושים הפוטנציאליים לדיור.

הריבית הממוצעת על המשכנתאות ,ההולכת ויורדת מונוטונית, הגיעה לרמה הנמוכה ביותר בעשור האחרון והתייצבה בסוף השנה סביב 5%. ירידתה נבעה בעיקר מירידת הריביות קצרות הטווח (עד 5 שנים).הואיל וגמישות הביקוש לדיור ביחס לריבית נאמדה כגבוהה,סביר שירידתה פעלה לגידול הביקוש.

ביקוש לדירות מגורים להשקעה-הביקושים הושפעו במחצית הראשונה  של 2004 מגורמים אקסוגנים נוספים כגידול ההשקעות של יהודי צרפת בנדל"ן הארץ,בעקבות ריבוי אירועים אנטישמיים שם.

גם הפיחות של שער החליפין (אירו לדולר)פעל להגברת ההשקעה בנדל"ן בארץ.

השקעותיהם של יהודי צרפת בנדל"ן מתרכזות בעיקר ברכישת דירות גדולות ודירות יוקרה באזור המרכז,במישור החוף ובירושלים-דבר היכול להסביר גם חלק מעליית המחירים באזורים אלו בתחילת השנה.

לנוכח המשך הצמיחה  במשק נשאל השאלה מדוע הביקושים למגורים לא גדלו.נראה שהבידול בהשפעת הצמיחה ושיעור האבטלה הגבוה ,הגדיל את אי הוודאות לגבי כושר החזר ההלוואות פעלו לצמצום הביקושים והרתיעו רבים מביצוע עסקאות בדיור-אמנם האבטלה במשק ירדה ,אך במקביל גדלה ההעסקה של הפרטים במשרות חלקיות וזמניות – שאינה מקטינה את אי הוודאות.

בין הגורמים שפעלו לריסון הביקושים במהלך השנה ניתן למנות גם את סביבת האינפלציה הנמוכה , המביאה להקטנת הביקוש לדירות כהשקעה נכסית ,ועליה באטרקטיביות של ההשקעה בשווקים הפיננסיים.

גורמים פוליטיים-לבידול בהשפעת הצמיחה על קבוצות האוכלוסייה השונות נוסף ביטול המענקים לזכאים הסיוע והמרתם בהלוואות מסובסדות כבר בתחילת 2003 כאשר בוצעה תוכנית "איתם" –מהלך הנפגעים העיקריים ממנו הם,ככל הנראה אוכלוסיה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני ונמוך ותושבי אזורי הפריפריה.מספר מממשי הזכאות לדיור ירד השנה ירידה תלולה של 27.6%.

ירידה זו הקיפה גם את העולים, שאופיינו בשנים האחרונות בשיעור מימוש גבוה,וגם את הוותיקים (ירידה של 21.7%),אשר לזוגות הצעירים (בעלי ניקוד זכאות נמוך)-יתכן שחלק גדול מהם בחר ליטול משכנתאות חופשיות ,מפני האטרקטיביות של תנאי השוק וצמצום הפער ברביות בין מסלול הזכאות להצעות הבנקים.

ההשפעה של מדיניות המרת המענקים בהלוואות, יחד עם ביטול מענקי המקום, על שאר הזכאים הייתה שלילית מובהקת. היא השתקפה בירידה ניכרת ל ניצול הזכאות והביקושים – במיוחד בפריפריה, שבה המענקים היו אחוז ניכר ממחיר הדירה.

נתוני משרד השיכון מאששים טענה זו: לפיהם ירדו המכירות באזורי הפריפריה (שבה מרוכזת לרוב האוכלוסייה בעלת הניקוד הגבוה) ב- 70% מאז כניסתה לתוקף של התוכנית באפריל 2003. היקף נטילת המשכנתאות בנגב ירד בשנת 2004 ב- 41% , ובאזורי הגליל ב 34%.

את רמתם הנמוכה של הביקושים בפריפריה ניתן להסביר גם בהמתנה של הציבור לעדכון המדיניות. ביטול חד של ההטבות אשר פיצו בעבר על חוסר האטרקטיביות ועל סיכון גבוה של השקעה בדיור בצפון הארץ, בגליל ובנגב הביא לשחיקת היתרון היחסי שהיה לאזורים אלו נפגע בפעילות הענף.

ההיצעים:

ההיצע נקבע עפ"י מספר התחלות הבניה, מספר ההיתרים לבנייה ביוזמה פרטית, מספר סיומי הבניה, מדיניות שיווק הקרקעות ע"י המדינה ומגבלת ההיצע הקשורה במחסור בעובדים מקצועיים, התייקרות של תשומות העבודה ועליה בקשיי המימון.

מספר התחלות הבניה-מספר זה הולך ויורד זה ארבע שנים ברציפות ובשנת 2004 פחת ב- 8.9% .

צפיות הקבלנים להתפתחות הביקושים נתפסה כזמנית ולכן לא הביאה להתאמה מצד ההיצע, שיעור הגידול לא הצדיק התאמה כזאת.

מספר ההיתרים ליוזמה פרטית-מספר זה גדל בשנת 2004 ב 1.2% בלבד.

מספר סיומי הבניה-מספר זה הצטמצם גם בשנת 2004 – תוצאה ממספרן הנמוך של התחלות הבניה בשנתיים-שלוש האחרונות ומהתארכות משך הבניה.

גורמים אלה האיצו את הירידה במלאי הדירות הנמצאות בשלבי הסיום ויחד עם השחיקה של המלאי פעלו לעליית המחירים.

אינדיקאטור נוסף להחלשות היא ירידה בנטילת אשראי ע"י הקבלנים ממערכת הבנקאות.

עפ"י הנתונים של הפיקוח על הבנקים ירד האשראי הריאלי ל 131 מיליוני שקלים בשנת 2004 לעומת 137 מליון בסוף שנת 2003, שינוי זה מצביע הן על צמצום הפעילות והן על קשיי המימון.

מדיניות שיווק הקרקעות ע"י המדינה-מדיניות זו נודעת בהשפעתה הברורה על הפעילות בענף.

המדינה שולטת על רוב הקרקעות, ולכן היא קובעת את היצע הדירות בטווח הארוך. היקף נמוך של הקצאת הקרקעות, יחסית לעלייה במספר ההתחלות, גורם להצטמקות המלאי הזמין לבנייה, ובכך מיקר את הקרקעות עם גידול הביקושים.בשנים האחרונות יש גידול בהיצע הקרקעות למגורים אך כמותו עדיין נמוכה.

התעסוקה ועלויות היצור בענף-מספר המועסקים בענף ירד על רקע צמצום מתמשך של הפעילות וציפיות פסימיות של המעסיקים. מדיניות גירוש העובדים הזרים וירידה חדה במספרם השפיע על הענף והרכב המועסקים השתנה, בהתאם לכך חלה עליה בשכרם של המועסקים.

תשומות הבניה עלו בכל מרכיביו, כולל סעיף השכר. מחיריהם של חומרי הבנייה ושרותי ההובלה עלו עלייה תלולה, בהשפעת פיחות השקל מול האירו.

המשכנתא- סקירת השוק

המשכנתא הינה הלוואה בריבית כנגד שיעבוד הנכס ומהווה אמצעי תשלום לצורך רכישת דירה, בית, מגרש, משרד או לצורכי בניה ושיפוץ.

היתרון והחיסרון שלה מתבטא בכך שהיא ניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של 30 שנה. יתרון – מבחינת פריסת החוב, חיסרון – ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר כך גם גובה ההחזר המצטבר גבוה יותר.

כיצד נקבעת הריבית להלוואות משכנתא?

עלייה בריבית המשכנתאות נגרמת כתוצאה מעליה בעלות גיוס הכסף לבנק. עליה בריבית המשכנתאות אינה תורמת לעליה בריווחי הבנק בניגוד לעליה בתעריפי העמלות. הבנקים למשכנתאות מגייסים כספים משני מקורות עיקריים: בנקים וציבור. מרבית הגיוס מהציבור נובע ממשקיעים מוסדיים כגון: קופות גמל, קרנות השתלמות, חברות ביטוח ומהציבור הרחב באמצעות תוכניות חיסכון.

ריבית הפיקדון אותה המשקיעים המוסדיים ידרשו, נגזרת מתשואות איגרות חוב ממשלתיות, המהוות אמת מידה לריבית השוק, בתוספת פרמיה.

הפרמיה שהבנק משלם, אמורה לפצות את המשקיע על סיכון האשראי של הבנק (מול ממשלת ישראל), ועל הנזילות (הפיקדון אינו סחיר בהשוואה לאגרת חוב סחירה). לעיתים פרמיית הנזילות נמוכה ביותר ושואפת לאפס, מאחר והשערוך החשבונאי של הפיקדון אינו מאפשר רישום של רווח/הפסד הון למחזיק בו, זאת בניגוד לאג"ח ממשלתיות שנסחרות בבורסה, אשר בהן השערוך החשבונאי הינו לפי מחיר האגרת בבורסה. בתקופות של אי וודאות המשקיעים מעדיפים יציבות בתשואות על פני תנודתיות שנרשמת במקרה של רכישת מכשירים סחירים בבורסה.

ככל שהתשואה על האג"ח הממשלתיות גבוה יותר וככל שהפרמיה מול האג"ח הממשלתיות גבוה יותר הבנק ידרוש לשלם ריבית גבוהה יותר עבור הפיקדון.מסיבה זאת שוק המשכנתאות מושפע במידה רבה מהטלטלה שחלה בשוק ההון, בארץ ובעולם, ובמסחר במטבע חוץ.

עפ"י נתוני משרד השיכון ביצוע המשכנתאות במשק:

בהיקף ביצוע משכנתאות חופשיות (ללא מחזור), בכל המשק, חל בשנת 2004 גידול של כ- 18% לעומת הממוצע בשנת 2003 (בה הרמה הייתה נמוכה במיוחד). תחילת שנת 2005 מצביעה על האטה קלה.

במחצית הראשונה של 2004 בוצעו 41,055 עסקאות לעומת המחצית הראשונה של 2003 בה בוצעו 35,044 עסקאות משכנתא לצרכי דיור.

היקף המשכנתאות לצרכי דיור במהלך מחצית השנה הראשונה של 2004 היה 10,219 מיליארד ש"ח לעומת 7,586 מיליארד בשנה הקודמת עליה של 34.7% .

במחצית הראשונה של 2004 גובה ההלוואה הממוצע לדיור הגיע לסכום של 248,000 ש"ח לעומת 216,000 ש"ח במחצית הראשונה של 2003 עליה של 15% .

לעומת זאת בהיקף מימוש הזכאות של משרד השיכון החריפה מגמת ההאטה.

בשנת 2004 חלה ירידה של כ- 28% במימוש משכנתאות ע"י זכאים (מגמת ההאטה אף החריפה בתחילת 2005).

במחצית הראשונה של 2004, מימוש הסיוע היה גבוה יחסית למחצית השנייה, בשל זכאים שרצו ליהנות עדיין ממבצע סיוע המקום.

במהלך שנת 2003 הוחלט על ביטול המענקים לזכאים אך עד סוף 2003 נמשכת "תוכנית איתם". עם סיומה נרשמת ירידה משמעותית בניצול ההלוואות המסובסדות ע"י המדינה ובמתן המענקים.

הירידה במימוש המשכנתאות בולטת הן בקרב עולים חדשים והן בקרב תושבים ותיקים. בקרב העולים נבעה ההאטה מירידה חדה בכמות העולים בשנים האחרונות ומהעובדה שחלק ניכר מהעולים הותיקים מימש כבר את זכותו למשכנתא. בקרב תושבים ותיקים חלה האטה כתוצאה מהשפעתם של גורמים כלכליים ומשקים שונים. ביטול מענקי הסיוע בדיור לזכאים והמענקים עפ"י חוק הנגב, השפיע, בנוסף לשעורי האבטלה הגבוהים, על אי יכולת הזכאים לרכוש דירה ולעמוד בהחזר המשכנתא.

הנתונים העיקריים לבדיקת כדאיות בלקיחת משכנתא:

•           גובה המשכנתא – סכום ההלוואה אותו נידרש לקחת בגין רכישת הדירה.

•           גובה הריבית – מחיר הכסף – כמה נצטרך לשלם בנוסף על ההלוואה שלקחנו.

•           תקופת ההחזר – כמה זמן יידרש לנו כדי להחזיר את המשכנתא.

על פניו , אלו הנתונים העיקריים לחישוב גובה החזר החודשי המורכב מתשלום על חשבון ריבית ותשלום על חשבון הקרן במשך כל חיי ההלוואה. לוח תשלומים זה נקרא לוח סילוקין – לוח שפיצר, אך לעלויות ההחזר מתווספות עלויות עקיפות נוספות בעת ההתחייבות בלקיחת המשכנתא.

עלויות עקיפות הקשורות בלקיחת משכנתא:

•           עלות שמאי – סכום הדרוש לשלם לבנק עבור שמאי שיעריך את שווי הנכס לצורך לקיחת               ההלוואה וביצוע המשכנתא.

•           שכר טרחת נוטריון – עבור ייפוי כוח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.

•           הפקת נסח טאבו עדכני – תשלום אגרה לרשום המקרקעין.

•           דמי פתיחת תיק ועמלות נוספות (כגון: דמי גבייה חודשיים)

•           הנפקת תעודות זכאות – לבעלי זכאות על פי קריטריון של הממשלה.

•           דמי רישום הביטחונות – ישולם לגורמי הרישום (רישום בטאבו, ברשם המשכונות)

•           ביטוח חיים – סכום המבטיח לבנק את כספו במקרה ואחד מלוקחי ההלוואה נפטר.

•           ביטוח נכס – סכום המבטיח לבנק את כספו במקרה והנכס נשרף ו/או רעידת אדמה וכדומה.

עלויות עקיפות נוספות הקשורות לרכישת הנכס:

•           גובה מס הרכישה – סכום המס הנדרש לשלם לאוצר המדינה בגין עסקת הרכישה. גובה מס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס (0.5%-5% מגובה העסקה) ידיעות מראש המתפרסמות אחת לרבעון ע"י משרד האוצר – אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין.

•           שכר טרחת עו"ד – רישום העסקה במקרקעין חייבת להתבצע לפי החוק ע"י עו"ד.

•           שכר טרחת מתווך – בשנים האחרונות בשל המצב הבדלני בארץ יותר ויותר אנשים נזקקים לשירותי תיווך.

•           שיפוץ והתאמת הנכס – בדירה השוכרים לא נדרשים לעשות שינויים מהותיים בנכס, לעומת דירה שקונים המצריכה שינויים לצורך התאמת הנכס לצרכים האישיים, הדורשים להשקיע בשיפוצים כגון: קרמיקה, אמבטיה, מטבח חדש וכו' (עלות הנכס בפועל גבוה יותר העלות הנכס המקורית).

 

3.המודל

א.הנחות המודל:

מטרת המודל הוא חישוב כדאיות רכישה של דירת מגורים מול האלטרנטיבה שעומדת בפני הפרט לשכור את הדירה, המודל מחושב ע"י נתונים הניתנים לכימות בלבד ואינו מודד נתונים תועלתיים. תקופת ההשוואה הינה למשך 20 שנה, כאשר ההנחה היא כי פרטים הרוכשים דירה מוכרים אותה בסוף התקופה (לאחר 20 שנה).

המחירים במודל של השכרת דירה וקניית דירה הנם מחירים ממוצעים לא התחשבות במיקום הדירה בכל עיר, המחירים לקוחים מתוך נתוני  הלמ"ס ומתבססים על כל העסקאות שבוצעו בשנת 2004, המחירים הם מחירי שוק בפועל כך שלא ניתן למצוא קשר כלכלי טהור בין מחיר דירה למחיר שכירות שכן ישנם גורמים נוספים המשפיעים עליהם (גורמים שאינם בהכרח כלכליים).

המודל מניח כי אדם השוכר דירה אינו נושא בעלויות הבלאי/פחת, ואילו אדם הרוכש דירה משקיע בתיקון הבלאי מדי שנה כך שמחיר הנכס אינו מאבד מערכו ונשאר קבוע לאורך השנים.

המודל מתחשב בכך שפרט השוכר דירה מחליף אותה בממוצע כל 4 שנים ולכן משלם עמלת תיווך בגובה מחיר חודש שכירות (לכן ישלם כל שנה דמי תיווך בגובה 0.25 בנוסף לדמי השכירות השנתיים).

הריבית המחושבת במודל על המשכנתא היא ריבית קבועה. היתרון של הלוואה במסלול זה הוא שהריבית קבועה וידועה מראש ובעלת תנאי וודאות מסוימים. החיסרון הוא שהמסלול לא בהכרח המסלול האופטימאלי,  החזר ההלוואה מחושב עפ"י לוח שפיצר (עפ"י נתוני בנק ישראל הריבית הממוצעת להלוואות מסוג זה נכון לשנת 2004 הסתכמה ב- 5%)

המודל אינו מתחשב בריבית הזכאות הניתנת ע"י משרד הבינוי והשיכון שכן סך ההלוואה על חשבון הזכאות הנו שולי וריבית הזכאות היא בשיעור דומה לריבית הניתנת ע"י משכנתאות בנקאיות, בנוסף על פי נתוני בנק ישראל עקב ביטול המענקים לדיור לזכאים וביטול חוק הנגב יש האטה וירידה משמעותית ברכישת הדירות בקרב הזכאים.

ריבית המלווה ששימשה להיוון תזרים המזומנים של פרט משכיר ופרט הרוכש את דירתו במימון עצמי מלא הנה ריבית אגרת חוב ארוכת מועד שהיא האלטרנטיבה המשתלמת ביותר לפרט המשקיע לטווח ארוך ואינו מעוניין בסיכון ההשקעה.

ריבית הלווה ששימשה להיוון תזרים המזומנים של פרטים שמנפו את השקעתם בדירה הנה ריבית האוברדראפט הממוצעת בין הבנקים. הריבית נלקחה מסקר שערכנו בין הבנקים הגדולים.

המודל מתייחס לשווי אלטרנטיבי של עלות העסקה של רוכש הדירה למשך 20 שנה.

שער הדולר המחושב במודל הנו 4.3 ₪ עפ"י נתוני הבורסה לניירות ערך לשנת 2004 (ראה נספח),כאשר כל הסכומים בטבלת הכדאיות הנם בדולרים.

המודל כולל בתוכו עלויות הכרוכות ברכישת הנכס ולקיחת המשכנתא. הוצאות הרכישה שנלקחו בחשבון הן:

ý עמלת קנייה בגובה 0.25% מגובה העסקה.

ý הוצאות הקניה הנן בשיעור של 1.6% מגובה העסקה וכוללות בתוכן:

  1. 1.ייפוי כוח נוטריוני.
  2. 2.רשם המשכונות.
  3. 3.הוצאות שמאי.
  4. 4.נסח טאבו.
  5. 5.ביטוח חיים.
  6. 6.ביטוח נכס.

ý     מס הרכישה הנו קבוע במודל בגובה 3.5% מגובה העסקה.

ב.המודל:

שכירות:

n=20

NPV = ∑      Y • rf • 12.25

n=1 (1 + rf)n

מימון עצמי מלא:

n=19

NPV=X • (1 + B + D + T)(1+rf) + ∑    X•(D + rf) + X•(D + rf)-X

(1 + rf)                   n=2 (1 + rf)n (1 + rf)20

מימון חלקי:

n=19

NPV= X•((1 + B + D + T)(1 - p))•(1 + rf) + ∑ X•(D + rf (1-p))+ pmt

n=2 (1 + R)n ( 1 + R )

X• [(D + rf (1-p))+ pmt] - X

(1 + R)20

כאשר:

X - מחיר הדירה בדולרים

n - מספר השנים

rm - ריבית המשכנתא

C - עמלת בנקאות על המשכנתא

B  - הוצאות קניה

D – בלאי

T  - מס רכישה

rf - ריבית אג"ח

R  - ריבית אובר

Y  - תשלום השכירות השנתי

pmt  - החזר שנתי ע"ח משכנתא

P  - אחוז המינוף

4. הנתונים

מחיר הדירה – מחיר הדירה נלקח מלוח שנתי שפורסם ע"י הלמ"ס ולוקח בחשבון את כלל העסקאות שהתבצעו במכירת דירות במגזר הפרטי . המחירים שנלקחו בחשבון לחישוב הכדאיות הכלכלית באזורי היוקרה לקוחים מתוך סקר שערכנו בין משרדי תיווך באזור המרכז, ובהסתמכותנו על סקרים ומאמרים שנכתבו בנושא (ראה נספח).

מחיר השכירות – מחיר השכירות נלקח אף הוא מתוך לוח שפורסם ע"י הלמ"ס וכולל בתוכו את הממוצע של כלל החוזים שנחתמו באותה השנה (ראה נספח).

ריבית המשכנתא – הריבית שנלקחה בחשבון היא הריבית הממוצעת שנגבתה ע"י הבנקים במהלך שנת 2004 ונלקחה מתוך נתוני הבנק המרכזי לישראל (ראה נספח).

עמלת הבנקים על המשכנתא – נלקח מסקר שערכנו בין ארבעת הבנקים הגדולים במדינה וחושב באחוזים מתוך ערך הנכס (ראה נספח).

הוצאות קניה – סיכום הוצאות הקניה נלקח מתוך מאמר שפורסם ע"י עופר פטרסבורג בידיעות אחרונות המסכם את כלל העלויות וחושב כאחוז מערך הנכס (ראה נספח).

בלאי – סיכום הוצאות הבלאי נלקח מתוך מאמר שפורסם ע"י שושנה חן בידיעות אחרונות ומסכם את כלל עלויות השיפוץ ועלויות החומרים כמו כן לוקח בחשבון את כלל הפחת שחל על הנכס, חושב כאחוז מערך הנכס (ראה נספח).

מס רכישה – מס הרכישה במדינת ישראל מחושב עפ"י מדרגות מס המפורסמות ע"י משרד הבינוי והשיכון, מודל זה מתייחס למדרגת המס הממוצעת. (ראה נספח).

5.תוצאות המודל

הערה:

הנתונים הינם במחירי שוק רגילים: 5% ריבית אלטרנטיבית, 9.1% ריבית אוברדראפט

ירושלים

מחיר דירה: 221,233$

מחיר שכירות חודשי: 730$

דרום

מחיר דירה: 109,279$

מחיר שכירות חודשי: 472$

צפון

מחיר דירה: 114,721$

מחיר שכירות חודשי: 471$

תל אביב

מחיר דירה: 292,512$

מחיר שכירות חודשי: 896$

חיפה

מחיר דירה: 126,651$

מחיר שכירות חודשי: 473$

אזורי יוקרה

מחיר דירה: 1,200,000$

מחיר שכירות חודשי: 4,000$

רגישות הערך הנוכחי לשערי הריבית האלטרנטיבית

* טבלה זו מייצגת דירת 3 חדרים באזור תל אביב.

* חשוב לציין כי מינוף של 50% הוא המינוף הממוצע אך הוא אינו המינוף האופטימאלי.

במחיר דירה ממוצע של 292,000$ ובמינוף של 50% מערך הדירה מתקבלות המסקנות הבאות:

בריבית אלטרנטיבית הנמוכה מ- 0.5% קניית דירה היא האלטרנטיבה העדיפה. ככל שהריבית האלטרנטיבית נמוכה יותר כך ישתלם לפרט לרכוש את הדירה.

בריבית אלטרנטיבית של 0.5% מגיעים לנקודת איזון שבה הפרט אדיש בין השכרה לרכישת דירה.

בריבית אלטרנטיבית בשיעור הגבוה מ- 0.5% השכירות הופכת למשתלמת יותר והקנייה הופכת ליקרה יותר ולא כדאית. ככל שהריבית האלטרנטיבית גבוהה יותר הפערים מתעמקים (השכירות הופכת להיות זולה יותר ויותר ואילו הרכישה מתייקרת עם העלייה בריבית האלטרנטיבית).

6.מודל המגלם תועלת:

מבין כלל המאמרים המתייחסים לכדאיות ההשכרה לעומת הקניה נובע כי השיקולים לרכישת דירה הם מטעמי הורשה, רכושנות אך הסיבה העיקרית המכרעת בשיקול היא תחושת הביטחון המושגת כאשר לפרט יש נכס יציב בבעלותו לכן נוסיף למודל מרכיב נוסף הנובע מהתועלת המופקת מהרגשת הביטחון בנוסף לשיקולים הכלכלים הטהורים ששקלנו בפרק הקודם. תחושה זו מתקבלת רק בעת קניית הדירה כאשר הפרט מקבל תחושת ביטחון כשהנכס בבעלותו ועל כן ננסח את גילום התועלת עבור פרט הרוכש דירה בלבד, התועלת עבור פרט זה מהווה הכנסה שלילית.

הנחת המודל המתווספת היא שפונקצית התועלת הינה מסוג קוב דאגלס המקיימת תשואה קבועה לגודל (תק"ל) כלומר המקדמים 1= α+β  ובנוסף נחקור עבור 0.5=α=β .

מטרתנו היא לערוך השוואה בין מחיר השכירות הקיים למחיר הקניה החדש שהתקבל מגילום התועלת במינוף של 50%, ונמצא את הנקודה בה פרט יעדיף לרכוש דירה על פני השכרה בגילום התועלת באותה רמת מינוף.

ניסוח מתמטי:

גילום התועלת עבור קנית דירה:

Z=NPVb-U(Xb,Xs)

s.t.

n=19

NPVb= X•((1 + B + D + T)(1 - p))•(1 + rf) +∑ X•(D + rf (1-p))+ pmt

n=2 (1 + R)n ( 1 + R )

X• [(D + rf (1-p))+ pmt] - X

(1 + R)20

U(NPVb,Xs) = NPVbα • Xsβ

כאשר:

Z – תוצאת המודל המתקבלת מהוספת גילום התועלת

NPVb – הערך הנוכחי של הוצאת הרוכש

Xs – ערך הרגשת הביטחון המתקבלת מהקניה

X - מחיר הדירה בדולרים

n - מספר השנים

rm - ריבית המשכנתא

C - עמלת בנקאות על המשכנתא

B  - הוצאות קניה

D – בלאי

T  - מס רכישה

rf - ריבית אג"ח

R  - ריבית אובר

Y  - תשלום השכירות השנתי

pmt  - החזר שנתי ע"ח משכנתא

P  - אחוז המינוף

ערך נוכחי בגילום תועלת

* טבלה זו מייצגת דירת 3 חדרים באזור תל אביב.

* חשוב לציין כי מינוף של 50% הוא המינוף הממוצע אך הוא אינו המינוף האופטימאלי.

U(NPVb,Xs) = 269,277.160.5 • 65,0000.5 = 132,298.96

NPVb = 269,277.16

Z = 269,277.16 - 132,298.96 = 136,978.20

כאשר בוחנים מחיר דירה ממוצע ברמת מינוף ממוצעת של 50% ניתן להבחין כי כאשר נוסף לפרט ערך כלכלי, הנובע מתחושת הביטחון בבעלות על הנכס, התועלת המתקבלת מפחיתה מהערך הנוכחי של ההוצאה ובכך הופכת הקניה לכדאית יותר ממעמדה הקודם.

נקודת האיזון בה הפרט אדיש בין קניה להשכרת דירה מתקבלת כאשר לפרט תחושת ביטחון השווה עבורו בכימות לדולרים 65,000$ .

פרטים להם תחושת הביטחון גבוהה מסכום זה יעדיפו בברור לרכוש את הדירה ככל שתחושת הביטחון שווה בערך כספי לסכומים גבוהים יותר כך קניית הדירה כדאית יותר מהשכרה.

ככל שהמחיר של תחושת ערך הביטחון נמוך יותר מ – 65,000$ כך השכירות נותרת האופציה הטובה ביותר.

7.מסקנות המודל

הערה:

מחירי שוק רגילים: 5% ריבית אלטרנטיבית, 9.1% ריבית אוברדראפט

  • · במחירי השוק הנתונים בשנים האחרונות, המסקנה המתקבלת היא שהשכרה היא האופציה המשתלמת ביותר לעומת קניית דירה בכל רמת מינוף, באופן גורף לכל חלקי הארץ ובעבור כל מחירי הדירות שנבדקו.
  • באזורים יקרים יותר ההשכרה משתלמת כמעט עבור כל שערי הריבית האלטרנטיביים רק כאשר הריבית האלטרנטיבית נמוכה מאוד הקנייה הופכת לכדאית יותר.
  • ככל שריבית האוברדראפט נמוכה יותר כך קטנה ההוצאה של פרטים הממנפים את השקעתם והופכת את קנית הדירה לעדיפה יותר מהשכרה ברמות מינוף מסוימות (ריבית אוברדראפט נמוכה פוגעת בעקיפין בתמריץ לשכור דירה).
  • ריבית אלטרנטיבית גבוה מהווה תמריץ חיובי לשכירת דירה, שכן היא משפיעה בצורה שלילית על סך ההוצאה על רכישה (אובדני הכנסות אלטרנטיביות) ובצורה חיובית על השכירות (מורידה את ההוצאה על שכירות).
  • ככל שאזור המגורים בארץ זול יותר כך הקניה משתלמת יותר גם עבור ריביות אלטרנטיביות גבוהות יחסית (באזורי הצפון והדרום הקניה משתלמת מהשכרה אפילו בריבית אלטרנטיבית של 3.5%).
  • הביקוש הגבוה לנדל"ן בערים הגדולות הופך את השכירות לזולה יחסית למחיר הדירה (מחיר דירה בחיפה בעלות של 125,000$ בעל שכירות של 470$ לחודש לעומת מחיר דירה ממוצע בצפון הארץ בעלות של 114,000$ ובעל שכירות של 470$).
  • כאשר בודקים שינוי בהעדפות הצרכנים ניתן לראות כי חל שינוי בהעדפותיהם כבר כאשר הריבית האלטרנטיבית  יורדת לשיעור של 3%. בחיפה ובתל אביב השכירות היא עדיין האופציה המשתלמת ביותר אך כעת פרטים יעדיפו מימון עצמי מלא על פני מינוף של 10%-20% , מינוף של 30% ומעלה הופך את הקניה לכדאית יותר מקנייה במימון עצמי מלא. באזורי הפריפריה (צפון ודרום) מינופים גבוהים (60%-70%) הינם האלטרנטיבה המשתלמת ביותר אף יותר משכירות ומימון העצמי המלא. בירושלים ובאזורי היוקרה שינוי בהעדפות מתקבל רק עבור ריבית אלטרנטיבית נמוכה מ- 1.5% והמימון העצמי המלא הופך להיות האלטרנטיבה המשתלמת ביותר.
  • בכל חלקי הארץ הנחקרים הריבית האלטרנטיבית מאבדת את משמעותה כשהיא מגיעה לרמה של בין 2% ל- 1.5% (כאשר שאר הנתונים נותרים קבועים) ומתקבלת נקודת איזון שבה עדיף לרכוש את הדירה במימון עצמי מלא מאשר להשכיר או למנף את הקנייה. בצפון הארץ במחירדירה הנמוך יחסית לשאר חלקי הארץ, בריבית אלטרנטיבית הנמוכה מ- 1% השכירות הופכת להיות האופציה היקרה ביותר, בעוד שמנגד באזורי יוקרה ההשכרה הופכת לאלטרנטיבה היקרה ביותר רק כאשר הריבית האלטרנטיבית היא 0% (כלומר כשאין ריבית אלטרנטיבית). בשאר חלקי הארץ רמות מינוף גבוהות עדיפות ומשתלמות יותר מהשכרה ורמות מינוף נמוכות יקרות יותר וההשכרה עדיפה עליהם.
  • כאשר ריבית האוברדראפט יורדת לשיעורים הנמוכים מכ-3% והריבית האלטרנטיבית נמוכה מכ-2% ההשכרה הופכת לאופציה היקרה ביותר ואילו קניית דירה הינה האופציה המשתלמת ביותר עבור כל רמת מינוף. עבור אזורי הפריפריה (צפון הארץ ודרומה) מגיעים לנקודת איזון שבה ההשכרה הופכת להיות יקרה מקניית דירה כבר כאשר ריבית האוברדראפט בשיעור גבוה של 3.5%-4%. באזורים תל אביב וחיפה ריבית האוברדראפט עומדת על שיעור של 3%, בירושלים ובאזורי היוקרה מגיעים לשיעור ריבית אוברדראפט נמוכים יותר של 2%-2.5%. באשר לריבית האלטרנטיבית מגיעים במקביל לנקודת האיזון בצפון הארץ, דרומה ובאזור חיפה כאשר היא עומדת בשיעור הנמוך מ- 2% בעוד שבאזורים היקרים יותר- תל אביב, ירושלים, ובאזורי היוקרה הריבית האלטרנטיבית יורדת לשיעורים שבין 1%-1.5%.                                זאת כיוון שאובדני ההכנסה האלטרנטיביים ועליית הוצאות השכירות כתוצאה מהיוון בשיעור ריבית נמוך עולות בהשפעתם על שחיקת ההוצאות בשיעור ריבית האוברדראפט.
  • ככל שריבית האוברדראפט שואפת לשעורים גבוהים יותר ואילו הריבית האלטרנטיבית נמוכה, ההשכרה הופכת לאלטרנטיבה היקרה יותר ואילו קניית דירה הופכת למשתלמת יותר. באזורים צפון, דרום וחיפה קניית דירה בתנאים אלו משתלמת יותר מהשכרה בכל רמה של מינוף ואף ממימון עצמי מלא. בירושלים ובתל אביב המינוף משתלם בכל רמה לעומת השכרה וקניה במימון עצמי מלא היא המשתלמת ביותר. באזורי היוקרה ככל שריבית האוברדראפט שואפת לשיעורים גבוהים יותר והריבית האלטרנטיבית נמוכה המימון העצמי הופך להיות האלטרנטיבה המשתלמת ביותר וההשכרה הופכת לאטרקטיבית רק לעומת רמות מינוף נמוכות (40% ומטה).                                זאת כיוון שאובדני ההכנסה האלטרנטיביים הינם שוליים והיוון הוצאות השכירות עולה ככל שריבית האג"ח ארוך מועד יורדת, ואילו הוצאות המינוף נשחקות ככל ששיעור ריבית האוברדראפט גדלה.
  • במחיר דירה ממוצע (292,000$) ובמינוף ממוצע של 50% מערך הדירה נגיע לנקודת איזון בריבית אלטרנטיבית של 0.5% שבה הפרט אדיש בין רכישה להשכרת דירה. בשעורים הנמוכים מריבית זו הקניה משתלמת יותר וככל שהריבית האלטרנטיבית גבוה (מעבר ל- 0.5%) כך השכירות כדאית יותר.
  • במחיר דירה ממוצע (292,000$) ובמינוף ממוצע של 50% מערך הדירה כאשר מגלמים בקניית הדירה את התועלת הנובעת מתחושת הביטחון הנובעת מבעלות על הנכס, נגיע לנקודת איזון כאשר תחושת הביטחון שווה בערך כספי ל – 65,000$, מעל לסכום זה הקניה הופכת לכדאית יותר ויותר, מתחת לסכום זה ההשכרה נותרת האלטרנטיבה הכדאית והמשתלמת ביותר.

8.סיכום:

מהנתונים הנובעים מהמחקר שערכנו ניתן לסכם ולומר כי מגורים בשכירות כדאיים ככל שהריבית האלטרנטיבית גבוה יותר, למעשה אין צורך בריבית אלטרנטיבית גבוה במיוחד, ניתן לראות כי כבר בריבית האלטרנטיבית הממוצעת (באזור 5%) עדיף לרובם המכריע של הפרטים לשכור את הדירה ולא לקנותה, כשהריבית האלטרנטיבית נמוכה מאד (2% ומטה) משתלם יותר לקנות דירה ולא לשכור. ריביות אלו אינן עומדות במבחן המציאות בשוק כיוון שקיימים מכשירים פיננסים מאד בסיסיים שיכולים להביא לתשואה גבוה יותר ללא סיכון או התחייבות ארוכת טווח. לכן המסקנה היא שברמת במחירים הקיימת אין הצדקה כלכלית לרכוש דירה למרות שרוב רובם של משקי הבית בישראל נוהגים לעשות כך כנראה מתוך מניעים תועלתיים שאינם ניתנים לכימות ולאו דווקא ממניעים כלכליים טהורים.

החלטה בנושא קניה או השכרה הינה החלטה אנדוידואלית הנעשית בהתאם ליכולות והאפשרויות של הפרט, תוך התחשבות במכלול השיקולים הפיננסיים הפרטיים שלו. כל פרט רואה בפניו ריבית אלטרנטיבית וריבית אוברדראפט שונה ומרכיבים אלו הינם בעלי השפעה מכרעת ויכולים לשנות לחלוטין את מהות ההחלטה עבור כל פרט.

באזורי הפריפריה (צפון הארץ ודרומה) משתלם יותר לרכוש בתים בשל מחירם הנמוך ביחס למחיר השכירות שלהם, גם בשערי ריבית אלטרנטיבית גבוהים יחסית (כ- 3%), בעוד שבאזורי המרכז השכירות משתלמת גם בריביות אלטרנטיביות נמוכות מאוד (בחיפה, בתל אביב ובאזורי היוקרה רק בריבית אלטרנטיבית נמוכה מ- 1.5% ההשכרה אינה האופציה המשתלמת ביותר).

פרט הבוחן אפשרות לקניית דירה צריך לבחון לא רק את העלויות הכלכליות הקשורות בהחזר המשכנתא, בריביות האלטרנטיביות הקיימות עבורו, בעלות הדירה ובמיקומה בארץ, אלא גם את העלויות העקיפות המתלוות לקניה. בקניית דירה חשוב לקחת בחשבון את ההוצאות העצומות הכרוכות בתהליך זה בין אם בעבור תשלומי ריבית ובין אם בביטוחים, בלאי, מסים וכדומה. הוצאות אלה הופכות את הקניה לפחות אטרקטיבית ויכולות לעלות לקונה עד 6% מערך העסקה, וכשמדובר בעסקה של מאות אלפי דולרים מדובר על סכום הכנסה לא מבוטל שעשוי להכריע בהחלטה אם לרכוש או לשכור דירה, כך שלא כדאי להקל ראש בחשיבותן של עלויות אלה.

לפרטים המתלבטים בשאלה האם לרכוש או לשכור דירה היינו ממליצים שבנוסף לממצאי המודל שבנינו, המאפשר לבחון את הכדאיות הכלכלית המתאימה ליכולת הכלכלית האישית שלו, יש לשקול בכובד ראש את התועלת העצומה והחשובה הנובעת מגמישות דמי ההשכרה החודשיים לעומת קשיחות החזר המשכנתא כהלוואה לטווח ארוך כיוון שלארוך תקופה כה ארוכה יש לקחת בחשבון כי רמת החיים יכולה להשתנות לטובה או לרעה וכאשר מחויבים להחזר משכנתא דבר זה יכול להיות בעוכרינו בעוד שבשכירות בשל גמישותה הרבה ניתן לשנות את רמת החיים בקלות ובמהירות בלי לצאת בנזקים כספיים גדולים.  מכאן זוהי המלצתנו למחקר המשך, להוסיף למודל כימות כלכלי הנובע מהתועלות של השכרת דירה וקניית דירה.

9.ביבליוגרפיה:

  • הולנדר,חנה. (2005) כיצד נקבעת ריבית המשכנתא. מתוך:  www.local.co.il/nadlan_article.asp
  • אפרתי,עידו. (3/8/04) התאוששות מרשימה בשוק המשכנתאות. מתוך: www.ynet.co.il//ext/app/ycenter/cdaappycarticledisplay
  • דן אנד ברדסטריט ישראל בע"מ (2004). סקירה ענפית של ענף המשכנתאות מתוך: www.dundb.co.il/survey
  • פטרסבורג,עופר.( 16/5/2004) זינוק בקניית דירות להשכרה בינואר אפריל.מתוך: www.ynet.co.il//ext/app/ycenter/cdaappycarticledisplay
  • בר,אורית.(2005) מה עדיף? רכישה עם משכנתא או שכירת דירה". מתוך: www.1000000.co.il/_statya
  • נחמני,דורון. (2005) אשראי לדיור. מתוך:               www.local.co.il/nadlan_article.asp
  • שרון,טל.(2005) כל מה שצריך לדעת על משכנתא. מתוך:                                  www.diogines.co.il
  • בר,דורית. (19/12/03) לחיי הדירה שבדרך. מתוך: www.ynet.co.il/ext/comp/articlelayout
  • משרד האוצר,(2005) שעורי מס רכישה מתוך:                               www.mof.gov.il/itc/msr
  • דור,אורי. (1998) 50 שנות בנייה.מתוך:                                              www.lib.cet.ac.il
  • הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (2004) הירחון הסטטיסטי 2004 מתוך:             www.cbs.gov.il
  • משרך הבינוי והשיכון (אפריל 2005) התפתחות ענף הבנייה ופעילות משרד הבינוי והשיכון, חוברת מידע חודשי. מתוך:   www.moch.gov.il/moch/monthly.bulletin
  • בנק ישראל מחלקת המחקר דין וחשבון, (2004) ענף הבניה. מתוך:           www.bankisrael.gov.il
  • אפרתי,עידו. (23/7/04) דירה להשכיר. מתוך:                       www.ynrt.co.il//ext/app/ycenter
  • צביקל,עדי. כהן,אלי. (28/11/99) נדל"ן לקראת המילניום הבא: מגורים. מתוך: www.estate.co.il//zwickel
  • בנק ישראל (2005) הריבית הממוצעת – משכנתאות. מתוך: www.bankisrael.gov.il/deptdata/pikuah.ribit
  • הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 2005 מחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי לפי אזור מגורים וקבוצת גודל דירה. מתוך: www.cbs.gov.il
  • הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (2005) מחירים ממוצעים של דירות בבעלות הדיירים לפי אזור מגורים וקבוצת גודל דירה. מתוך: www.cbs.gov.il
  • פטרסבורג,עופר. (27 מאי, 2005) דירה + תוספות. ידיעות אחרונות, מגזין ממון ע"מ 6-7.
  • חן,שושנה. (1 אפריל, 2004) עשה זאת בזול ידיעות אחרונות, מגזין ממון ע"מ 6-8.
  • פטרסבורג,עופר. (31 דצמבר, 2004) הפריפריה התרסקה.ידיעות אחרונות, מגזין ממון       ע"מ 4-5.
  • גרינברג,צלי. (12/8/05) צעצועי הנדל"ן של עשירי ישראל. מתוך: www.haaretz.co.il/hasite/objects/pages
  • סורר,בתיה. (10 נובמבר-דצמבר, 2000) בית החלומות של האלפיון העליון. ארנונה מגזין נדל"ן ומיסוי גיליון מספר 10 ע"מ 3-6.
  • חן,שושנה. (25 מרץ, 2005) כמה עולה להחזיק דירת יוקרה. מתוך: www.ynet.co.il/ext/comp/articlelayout

המאמר נכתב ומפורסם באדיבות:

נעם כהן

לימור דרדרי

כניסות: 7790
קטגוריה: מאמרים עידכון אחרון ב-חמישי, 21 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים רלוונטיים:

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, שמאי מקרקעיןועורך דין, בעל תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, עם ניסיון בתחום השמאות מקרקעין מזה כשש שנים, עבד עם גופים ציבוריים (מוסדות המדינה, בנקים) ופרטיים (פרי-לאנס, משרדי נדל"ן, בעלי נכסים). המשרד פועל ברוח התורה והצדק – ללא משוא פנים"וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ, אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ אַל תּוֹנוּ, אִישׁ אֶת-אָחִיו" (ויקרא כה') ומתן שירות אדיב. נא לא לגלוש באתר ולא לפנות לייעוץ ביום שבת קודש.

האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על תחום המקרקעין והנדל"ן בענייני קנייה ומכירה, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זה משום המלצה, חוות דעת מקצועית או ייעוץ או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר:

טלפון: 077-5253416
פקס: 153-25712262
דוא"ל: shamahut@gmail.com
 
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
 
המשרד ממוקם במרכז העיר ירושלים.