שומות לדוגמא של יונתן לוי בירותי – שמאי מקרקעין

 

שומות לדוגמא של הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים:

http://www.justice.gov.il/MOJHeb/VaadaLetkinaShamaot/Ezer/

שומות מכריעות בפרסום של מועצת שמאי המקרקעין:

http://www.justice.gov.il/MOJHeb/MoezetShamaim/ShamautMachria/haarot.htm

הערות:

פרטים מזהים של הלקוח ושל הנכס (כולל תמונות) נמחקו או הוחלפו בסימני שאלה ?????.

ראשי פרקים – רשימת השומות לדוגמא:

שומה 1 לדוגמא - מגדל מסחרי

שומה 2 לדוגמא - שומת נכס - מקרקעי תעשיה,

שומה 3 לדוגמא – חוו"ד מומחה לאולמות בבנין משרדים

שומה 4 - דירת דופלקס למגורים

שומה 5 - פנטהאוז למגורים

שומה 6 -  חוו"ד מומחה פירוק שיתוף והערכת שווי חלקה, תל אביב

שומה 1 לדוגמא - מגדל מסחרי

תל-אביב 27.04.2006

סימוכין: ???.4-2

מקרקעי "???.", ????

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


לכבוד

בנק???? בע"מ

באמצעות חברת "?????????"

רח' ??????? מס' 11

????????????

הנדון: שומת נכס – מקרקעי "???????????"

 ???????????

זכויות : חברת "??????????????"

1.          מטרת השומה

לבקשתכם ובהמשך לדו"ח שבסימוכין, הנני מגיש בזאת חוות דעת מקצועית, שיערוך, לעניין אומדן שווי הנכס שבנדון, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, למטרת שעבודו.

הדו"ח מיועד להוות בסיס להתקשרות עם הבנק בלבד ואינו מיועד לצורך הצגתו  בבית

משפט/בוררות (למעט על ידי אותו הבנק אליו מופנה הדו"ח), וכן אין בו משום המלצות כלשהן ו/או בדיקות למשקיעים וכד'.

 

ערכי השווי/מחיר המופיעים בדו"ח זה, נכונים למועד הביקור בנכס ו/או למועד מסוים הנקוב בו בלבד. ייתכנו שינויים בשוויו של הנכס בהתאם לתנודות השוק.

 

                  ×           ביקור נוסף בנכס ובסביבה נערך ביום 15.3.2006 ע"י יונתן בירותי, מתמחה במשרד.

 

                  ×            עיינו בנסח רישום מקרקעין לא חתום, שהופק על ידינו באמצעות האינטרנט מיום 03.04.2006, המידע נועד לצפייה בלבד ואיננו נסח רישום מאושר או העתק רישום כמשמעותו בחוק המקרקעין.

 

                  ×           עיינו בתוכניות בנין עיר ובקשות מידע תכנוני בנוגע לשטח הנישום.


2.          פרטי הנכס

גוש                           :    ????????.

 

חלקה                       :   חלק מחלקה ??????????????.

 

שטח רשום               :   32,510 מ"ר לחלקה בשלמות.

 

שטח נישום              :   28,100 מ"ר[1], לפי תוכנית ממ/??????.

                                      

בעלים                       :    ??????????? LTD.

 

הערות ושעבודים     :   ראה בפרק "מצב משפטי".

 

כתובת                      :  ???????? 11, ??????????.    

 

3.          תיאור הסביבה, הקרקע, הבניין והנכס

 

3.1.      תיאור הסביבה

הסביבה מערב ??????????? בחזית לכביש ארצי מספר ????????. הגישה ???????הידוע גם כמחלף "???????". בסביבה הקרובה איזורי מגורים ומספר בנייני משרדים. איזורי המגורים הגובלים, בנויים בבניינים בני 4-8 קומות מעל ק"ע מפולשת. ברח' ???????????? קיים מרכז מסחרי קטן מול הנכס שבנדון. לא הרחק, ברחוב ????????, קיימים שני בניני משרדים גדולים הבנויים בצורת פירמידה ונצפים היטב מכביש ???????. בנינים אלו נבנו במחצית הראשונה של שנות התשעים והינם מאוכלסים בחברות מחשבים. בניין משרדים נוסף , בית "???????" נבנה בשנים האחרונות.

 

 

הטופוגרפיה הכללית במדרון היורד ממזרח למערב ומדרום לצפון.


 להלן תרשים הסביבה:

 


הפיתוח הסביבתי באזור מלא, ישנם שירותים קהילתיים ( גני ילדים, מרכז קניות, וכו').

3.2.     תיאור הקרקע

חלקה ?????? בשטח רשום של ???????,510 מ"ר בת 4 חזיתות, בעלת צורה לא רגולרית, פונה בחזית מערבית ארוכה לכביש גהה ולמחלף ?????????.

בחזית דרומית פונה החלקה לנתיבים שונים של המחלף הנ"ל.
בחזית מזרחית פונה לחלקות בנויות בבנייני מגורים בני 4 קומות מעל ק"ע ולרח' ??????? שהינו רח' פנימי ??????????, המוביל לאיזורי מגורים סמוכים.

בחזית צפונית פונה החלקה לרח' ביאליק שלאורכו, בצידו השני, קיימים בנייני מגורים בני 4-8 קומות ובהמשך שטח ריק.

 

בפינה הצפון מזרחית נבנה בית דיור מוגן (??????) הבניין בן כ- 8 - 10 קומות מעל 2-3 קומות מרתף, נבנה על שטח קרקע של 4,410 מ"ר אשר נגרע, כמגרש בנייה, מהחלקה המקורית ואיננו כלול בשיעבוד ובהערכה שלהלן.

 

3.3.        תיאור בניין "????????"

הנכס בכללותו מהווה מתחם גדול, מטופח ומתוחזק, שבמרכזו ניצב בנין המשרדים "?????????????" שהוקם במקור בשנות השמונים כבית מנהלת חב' ???????????.

 

הבניין נבנה בשנת 1981 ומשמש כבר למעלה מ- 10 שנים כנכס מניב בשכירות חפשית, כפי שיפורט.


שטחיו ברוטו של הבנין כ- 12,070 מ"ר, כולל מרתף עליון בחלקו.


כמפורט:

         

קומת המרתף        2,509   מ"ר

ק"ק (כניסה)         2,342   מ"ר

ק' טיפוסית 1        2,157   מ"ר

ק' טיפוסית 2        2,157   מ"ר

קומה ג'                 1,538   מ"ר

קומה ד'                1,367   מ"ר

סה"כ                    12,070 מ"ר

סביב לבנין גינות מטופחות, משטחים גנניים ומשטחי בטון. חניון בנוי, נקי ומטופל וכן תחנת תדלוק בכניסה ליד ביתן ????????.

 

לבניין צמוד חניון בנוי, בן 2 מפלסים, ובסה"כ מתאים כיום לכ- 300 מקומות חניה. קיימים מקומות חנייה נוספים ארעיים ליד הכניסה. ובסה"כ כ- 350 מקומות חנייה. נושא זה, אמור להשתנות, עם בניית בניין המשרדים החדש.

 

לבנין צורה ארכיטקטונית מיוחדת עקב השוני בשטחי קומותיו. הקירות החיצוניים הינם "קירות מסך" כהים במסגרות אלומיניום כהה. הבניה סביב חלל פנימי (פטיו) המשלב אלמנטים דקורטיביים של בריכת דגים דקורטיבית בקומת הקרקע. חדר המדרגות מתנשא בחלל הנ"ל. אל החלל משקיפים מהקומות. המעליות, 3 במספר, 2 לנוסעים ואחת למשא, יורדות (כולן) למרתף.

הבנין ממוזג ממערכת מרכזית בהספק של 600 טון קירור. הרצפות מצופות שטיח, למעט במרתף, שם קיים ריצוף באריחי "גרניט פורצלן" ובקומת כניסה שם קיים ריצוף באריחי שיש בכל שטח הלובי.

 

קיימות תקרות אקוסטיות. בכל קומה מערכת שירותים. החלוקה הפנימית בשיטת החלל הפתוח, אך משתנה בהתאם לצרכי ההשכרות. לבנין מערכות טרנספורמציה עצמית. כמו כן, מערכות תקשורת פנימית, תקשורת מחשבים, מערכות אזעקה, גילוי וכיבוי אש אוטומטיים, מערכת כריזה, מערכת קול למוסיקת רקע, טלויזיהבמעגל סגור וכו'. הן הסטנדרט והן רמת התחזוקה גבוהים. החצר מגוננת ומטופחת, לרבות מערכות השקיה אוטומטיות וכו'.

 

מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס טוב.

 


 

4.          דמי שכירות, תפעול וניהול

4.1.     המבנה מושכר לשוכרים שונים, בעיקר חברות "היי טק" למחשבים ותקשורת, ברמת תפוסה כמעט מלאה.

להלן טבלת השכירויות במבנה שהועברה לנו ????:

 

שם השוכר

שטח מושכר

דמי שכירותחדשיים$

דמי שכירות בחודש למ"ר $

מועד תום חוזה, עדכון והערות

??

52      מ"ר

550       $

10.5$

31.12.05. שולם עבור 1-2 /2006

???

8,488 מ"ר

110,836$

13.0$

החוזה עד 2013. ב- 31.03.07 נקודת יציאה כפוף לקנס של כ- 1.0 מ'$.

בנוסף 11,000 ₪ עבור 851 מ"ר לארנונה בחודש

???

1,743 מ"ר

24,265   $

13.8$

30.8.09.

בנוסף 1,575 מ"ר חנייה

???

100    מ"ר

800        $

   

שומה 2 לדוגמא - שומת נכס - מקרקעי תעשיה,

לכבוד

מר ??????????

הנדון: שומת נכס - מקרקעי תעשיה,

מושב ??????
זכויות: חברת "?????????" בע"מ.

1.         מטרת השומה

לבקשתך, הנני מגיש בזאת חוות דעת מקצועית, לעניין אומדן שווי הנכס שבנדון, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון.

 

ערכי השווי/מחיר המופיעים בדו"ח זה, נכונים למועד הביקור בנכס ו/או למועד מסוים הנקוב בו בלבד. ייתכנו שינויים בשוויו של הנכס בהתאם לתנודות השוק.

 

                 ×          ביקור בנכס ובסביבה נערך ביום 24.4.2006 ע"י ???????? ויונתן בירותי, מתמחים במשרד.

                 ×          עיינו בנסח רישום מקרקעין לא חתום, שהופק באמצעות האינטרנט מיום 30.4.06 נועד לצפייה בלבד ואיננו נסח רישום מאושר או העתק רישום כמשמעותו בחוק המקרקעין.

 

                 ×          עיינו בהסכם רכישת הנכס וחוזה החכירה מהמנהל.

 

                 ×          ביקרנו במחלקת ההנדסה בועדה מקומית ???????? בתאריך 24.4.2006 קבלנו מידע תכנוני ועיינו בתיק הבניין של הנכס.

 

2.         פרטי הנכס

גוש : ??????????.

 

חלק מחלקות :62, 63, 93, 94.

מגרש : ????????.

 

שטח רשום :כ-3,553 מ"ר.

 

בעלות : קרן קיימת לישראל.

 

זכויות : זכות חכירה מהוונת ל"??????????" בע"מ.

 

הערות ושעבודים :ראה פירוט בפרק "מצב משפטי".

 

כתובת :אזור תעשיה ????????????.

3.         תיאור הסביבה, הקרקע, הבניין והנכס

3.1.   תיאור הסביבה

אזור תעשייה ?????????? הינו אז"ת קטן יחסית שברובו נמצאים מפעלי חברת "????????".

הגישה לאז"ת דרך כביש חדש המתחבר לכביש ראשי מס' ????????. כביש הגישה הישן, דרך מושב ?????????, נחסם בשער חשמלי.

צפונה בכביש ??????? שוכן אזור תעשייה לוגיסטי(אחסנה) השייך לסוכנות-???????.

 

בשנים האחרונות נמצא האזור בתנופת פיתוח כגון מעבר מפעלי ?????????) החולשים על שטח רחב בכביש הגישה החדש. בסמוך ל"????????" נבנה מרכז אחסנה והפצה גדול של חברת "???????". מפעל "??????????" עצמו מתרחב לכיוון איזור התעשייה "???????" בבנייה חדשה. כמו כן נכנסו משתמשים חדשים בקטע זה של האיזור (מעברו השני של כביש ארצי מספר ??????????).

 

להלן תרשים הסביבה(כביש הגישה החדש טרם שורטט במפה זו):

 

3.2.     תיאור הקרקע

הקרקע הנכס מישורית בשטח של כ-3,553 מ"ר.

החלקה בעלת צורה רגולרית דמוית מלבן, פונה בחזית צפונית לרחוב.

בחלקה בנויים מס' מבנים חד קומתיים.

בחזית הבניין חנייה בחיפוי אספלט.

המתחם מגודר ברשת ברזל ושער בכניסה.

 

 

להלן גבולות הקרקע:

בצפון : כביש הרחוב ומעברו מפעלי ????????.

במערב: מבנה בקו 0 של מפעל ????????.

בדרום: שטח מושב ????????.

במזרח: קונדיטוריה.

 

הערה: קו 0 במערב נתון לשינוי מכוח הסכם בין השכנים.

3.3.     תיאור הנכס

הנכס בכללותו משמש כיום לשני יעודים:

א. מפעל למוצרי מזון בהנהלת הבעלים.

ב. מפעל לאריזת תרופות בשכירות.

 

בקרקע בנויים 3 מבנים ראשיים ובנוסף מבני שירות וסככות בשטח כולל של כ- 741.81 מ"ר.

 

להלן תיאור הבינוי במתחם:

3.3.1.      מבנה חזיתי

המבנה בשטח של כ- 304 מ"ר ישן, בנוי מבלוקי בטון, תקרה אקוסטית עם נורות ניאון שקועות, גג אסבסט וחלוקה פנימית בקירות גבס ודלתות עץ. מותקן גלאי עשן ואזעקה.

לאורך המבנה מפריד קיר המחלק את השימוש בין מפעל המזון באגף המזרחי ובו מקלט קטן לבין שכירות חברת "???????" לאיחסון תרופות באגף המערבי. הבדלי הגימור מינוריים כגון סוג הריצוף ומחיצות דלפקים.

3.3.2.      מבנה "עורפי"

בשטח של כ-342.5 מ"ר. המבנה הוקם לפני כ-19 שנה דרומית למבנה החזיתי ובצדדיו 2 גלריות. גגו חד שיפועי בגובה של כ-6 מ'. 2 כניסות רחבות משמשות להעמסה ופריקה משני צידי המבנה החזיתי.

במבנה מוצבים 3 קונטרנרים (מכולות).

3.3.3.      מחסן צידי

בשטח של כ-79 מ"ר. שוכן בחלק המזרחי של המגרש. מבנה חדש גבוה מחבר בין 2 ביתנים ישנים יותר.

3.3.4.      כללי

בחזית החנייה מחופה אלספלט. החצר אחורית מכורכר ובה מוצבת מכולה (לא נמצא לה היתר).

 

מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס טוב.

4.  מצב תכנוני

4.1.     תכניות בנין עיר

                               ×     עפ"י תוכנית ??????? שפורסמה למתן תוקף בי.פ. ?????? מיום 12.4.73

ייעוד : מלאכה ותעשיה זעירה בלתי רטובה ומזיקה.

רוחב מינ' של מגרש : 32 מ'.

שטח מינ' של מגרש : 3,000 מ'.

מס' קומות : 2 קומות.

שטח בנייה מירבי : 40%.

 

                               ×     תכנית מס' ???????? אשר פורסמה למתן תוקף ב.י.פ. ??????? מיום24.3.94.

 

ייעוד : מלאכה ותעשיה.

מס' קומות וגובה בנין : 3 קומות עד 16.5 מ'. לא נכלל שירותים טכניים על

הגג בגודל של 100 מ'.

שטח מגרש מינ' : 1,500 מ"ר.

שטח תכסית מקס' : 40%. במידה והליכי הייצור יצביעו על דרישה

להגדלת תכסית הקרקע תוגש תכנית בנוי לאשור

הועדה המחוזית.

שטח בנייה מירבי : 120%. תותר בניית מרתפים בגודל קומת הקרקע.

4.2.     היתרי בניה

4.2.1.        עפ"י היתר מס' ????????? מיום18.9.75.

מותר : תוספת מקלט, מחסן או יציע שירותים.

הוצאת היתר עבור : תוספת קיימת הכוללת מחסן

אחסנת חומר מוגמר בשטח מושב ???????.

4.2.2.        עפ"י מפרט מיום 3.3.86:

מהות : הקמת מחסן לבניין קיים.

שטח קיים : אולם 304.31 מ"ר

חדרי נוחיות 14.65 מ"ר

חדר אוכל12.85 מ"ר

סה"כ קיים 331.85 מ"ר

 

שטח מוצע קיים : אולם 31.31 מ"ר

מחסן 5.84 מ"ר

מחסן51.51 מ"ר

סה"כ מוצע 88.66 מ"ר

 

שטח מוצע : מחסן 342.5 מ"ר

 

הפחתת שטח : מקלט21.2(-) מ"ר

סה"כ מוצע 409.96 מ"ר

 

סה"כ : 409.96 מ"ר + 331.85 מ"ר =741.81 מ"ר21% בנייה

4.2.3.        עפ"י היתר מס' 18892 מיום 5.3.87:

מותר : הקמת מחסן לבניין קיים.

5.         מצב משפטי

5.1.     נסח רישום מקרקעין שהופק על ידינו באמצעות האינטרנט מיום2.5.06.

המידע נועד לצפייה בלבד ואיננו נסח רישום מאושר או העתק רישום כמשמעותו בחוק המקרקעין.

הבעלות בחלקות 62,63 שבגוש 4224 של רשות הפיתוח.

5.2.     הסכם רכישה מתאריך 24.02.1971.

הסכם בין חברת ??????? בע"מ לבין חברת ???????? בע"מ ובין המינהל, לפיו:

חברת ????????? חכרה ביום 17.7.1964 כ-3,500 מ"ר בגוש 4224 בחלק מחלקות 62,63,64,94 לתקופה של 49 שנים.

הזכויות והתחייבויות של ??????? יעברו ??????????.

במקום ??????????? יבוא מפעל למוצרי מזון.

5.3.     חוזה חכירה מתאריך 17.07.1969.

הסכם בין המינהל בע"מ לבין חברת ??????? בע"מ, לפיו:

חברת ??????????? חכרה ביום 17.7.1964 כ-3,500 מ"ר בגוש ???????? בחלק מחלקות 62,63,64,94 מגרש מספר ???????.

תום תקופת החכירה ביום 31.03.2012.

ערך המגרש נקבע לסך 650 ל"י לדונם.

הערה: לדברי מר ?????????, המגרש מהוון למנהל מדי שנה בסכום של כ-1,600 ₪.

6.         השומה

6.1.     קיימות 3 גישות מקובלות להערכת שווי של נכסי מקרקעין

גישת ההשוואה
הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועיסקאות בנכסים הדומים במיקומם, אופיים, רמת הסיכון בהם, מידת סחירותם וכיו"ב.
ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום.

גישת העלויות
בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס הנישום, עפ"י יישום עיקרון התחלופה.
השווי הינו סיכום של ערך הקרקע, בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון, וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה.

גישת היוון ההכנסות
בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס. בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם ההכנסות וההוצאות.
גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו/ או בעלי פוטנציאל הנבה.

6.2.     גורמים ושיקולים

6.2.1.      הסביבה

הסביבה הינה אזור תעשייה קטנה מתפתחת הצמודה למושב ?????????. רובה נמצא בשימוש חברת "?????????". לאחרונה עברו/הרחיבו באזור מפעלים גדולים, כדוגמת ??????????. כביש גישה החדש שנפתח מכביש ראשי מס' ???????? מאפשר גישה נוחה ומשביח את המקום.

התפוסה באזור מלאה.

6.2.2.        מאפייני הנכס

הנכס בשטח של כ-3,553 מ"ר ובו מבנים ותיקים בני כ-42 שנה ומבנים חדשים יותר משנות השמונים בשטח כולל של 741.81 מ"ר. המצב הפיזי תחזוקתי של הנכס סביר. אופי הבנוי, בעיקר במבנים הנמוכים, אינו מתאים לתכליות תעשייה רבות. בעקבות זאת לא ביצענו את חישוב הנכס בהיוון הכנסות משטח קיים לשכירות.

6.2.3.      מצב תכנוני

כיום בנוי 21% בנייה המתירים להערכתנו ניצול של כ-99% מזכויות הבניה בקומות מתוקף ת.ב.ע גז/??????? מלבד מרתף.

19% בנייה נותרו בתכסית המגרש, ובהתחשב בבנוי, יתכן ועדיף להרוס את הקיים בהתאם לאופי השימוש הרצוי.

בעקבות זאת לא ביצענו את חישוב הנכס בהיוון הכנסות משטח קיים לשכירות.

להערכתנו, השימוש הטוב והיעיל ביותר הינו המשך השימוש בנכס.

צפוי דרישת הועדה להיטל השבחה.

היטל השבחה:

\\\\\\\\\\\

שומה 3 לדוגמא – חוו"ד מומחה לאולמות בבנין משרדים

תל-אביב 21.03.2006

סימוכין:  ??????-6

 

 

בעניין:

ת.א. ??????/03 בבית משפט השלום ת"א-יפו, בפני כבוד השופטת ????????

_______________________________

??????

(להלן:"??????")

נגד

????????

(להלן:"?????????")

 

חוות דעת של מומחה

 

 

הנדון: - אולמות בקומה א', בנין ????????,

       רחוב ????????? 9, אזור התעשייה, ?????????

זכויות:שותפות ??????????

 

 

 

שם המומחה  :   ???????.

מעונו              :   רחוב ???????? מספר 3 ,???????????.

מקום עבודתו :   רחוב ???????????? .

 

אני, הח"מ נתבקשתי ע"י בית משפט השלום תל אביב יפו, כבוד השופטת????????, לחוות דעתי לעניין שבנדון.

 

אני נותן את חוות דעתי זו במקום עדות בבית המשפט, ואני מצהיר בזה כי ידוע לי היטב,

שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, חוות דעתי זאת

כשהיא חתומה על ידי, דינה כדין עדות בשבועה בבית המשפט.

 

ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי:

 

?????????????????

וזאת  השאלה לפי נוסח כתב המינוי

 

א. מהו השטח המושכר לצורך חישוב דמי השכירות?

 

ב. המומחה יקבל לידיו מדידות מודד מוסמך מטעם הצדדים בתיק,

והיה וימצא לנכון לעשות כן, יזמין מודד מוסמך מטעמו.

 

ג. מהו המקובל והנהוג לגבי העמסת שטחים ציבוריים ביחידות המושכרות?

 

ד. מהו המקובל והנהוג לגבי העמסת המסדרון, בנסיבות התיק דעסקינן,

    בנוסף להעמסת שטחים ציבוריים?

 

ה. מהו הסכום המקובל בקביעת דמי השכירות למ"ר בשכירות עסקית כדוגמת השכירות דעסקינן?


וזאת חוות דעתי המקצועית

  • הביקור בנכס ובסביבה נערך בתאריך 17.01.2006 ע"י ???????, מנהל המשרד ויונתן בירותי, מתמחה.

 

במהלך הביקור נכחו נציגי הצדדים:

 

מטעם ????????:                                                                           מטעם הבעלים:

??????????

הצדדים מיוצגים על ידי עו"ד ?????? משרד עורכי דין מטעם ????????? מטעם ???????.

 

  • עיינו במסמכים הרלוונטיים הבאים:

 

הסכם שכירות ותרשימיו מיום  26.2.1999, נשוא התביעה.

    תצהיר של מר ???????????.

    תצהיר של מר ???????????.

    תצהיר של מר ???????????.

    מדידה של ????????בע"מ, מיום 18.1.2004. מדידה זו הוסכמה ע"י הצדדים.   

    2 מכתבים שנשלחו ????????????, מיום 9.3.2006.

    החלטת כבוד השופטת ????????? לארכה עד ליום 2.4.2006.

 

 

1.         תיאור הסביבה והנכס

הסביבה אזור התעשייה מס' 2- המאופיין כאזור תעשייה קלה ובינונית ????????. בקרבת מקום מרכזונים מסחריים, אולמות שמחה, מבני מלאכה ועוד. רח' ???????, סלול ולארכו מבנים שונים. האזור מפותח.

הבניין בו נמצא הנכס שבנדון בנוי בבנייה קשיחה, בן 2 קומות כולל קומת קרקע. הנכס הנישום מהווה אולמות ומסדרון בקומה א'.

החניה במגרש חניה עורפי. מהמגרש הנ"ל אפשרות כניסה ל- 2 מבואות עם חדרי מדרגות ומעלית אחת פעילה (בכניסה החזיתית לבנין בלבד).

האולמות שבנדון נמצאים מ- 2 צידיו של מסדרון. במסדרון זה הוסדרו ע"י המכללה 2 דלתות מ- 2 צידיו כך שניתן היה לסגור אותו לעוברי אורח בתקופה בה השתמשה ??????? באולמות שבנדון.

האולמות נמצאים בין שני חדרי המדרגות וצמודים לחדר המדרגות הפנימי (בו לא פועלת המעלית).

 

שטחי הנכס מוסכמים על פי מדידת ???????????? ומובאים בהמשך.


2.         מצב תכנוני ומשפטי

תכנוני:

בהתייחס למהות המינוי, אין צורך בביקור בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ומיותרים הסקירה התכנונית ועיון בתיק הבניין. דמי השכירות יקבעו לשימוש שנעשה בפועל בנכס. שימוש זה מוסכם על הצדדים כמשקף את חוזה השכירות.

 

משפטי:

המצב המשפטי בכל הנוגע לזכויות הצדדים מכוח הסכם השכירות ידוע ואינו שנוי, למעט נושא גודל השטחים לחיוב וגובה שכ"ד שבמחלוקת הנתון לחוות דעתי. לאור זאת אין תיאור נוסף כמו אימות בעלות וכד'.

3.         חוות הדעת

 

א. מהו השטח המושכר לצורך חישוב דמי השכירות?

 

במועד הביקור, המסדרון משמש למעבר כל באי הקומה משני צידיה ומהווה שטח משותף(שירות) לשימוש קומה. הדלתות הוסרו.

 

בהתאם לעדויות שהושמעו בפני. עובר לתקופה בה מכללת הדרום עשתה שימוש באולמות:

 

o      היו דלתות בקצות המסדרון שנסגרו בערב עם תום הלימודים (22:00). הדלתות הורדו לפני כשנה ע"י מר מאיר כהן נציג בעלי הנכס.

o      באי הקומה יכלו לעבור במסדרון. סחורה הועברה במסדרון לשימוש בתי עסק בעברו השני של המסדרון. המעלית בצד של מגרש החנייה לא עובדת.

o      בחוזה השכירות לא הוגדר נושא המסדרון כשטח מיוחד ????? וכחסום לאחרים בשעות העבודה.  

 

שטח המסדרון מחושב כשטח שירות בקומה. שטח זה מועמס במידה יחסית על השטחים נטו בקומה (במקרה שבפנינו האולמות).

המסדרון מופיע ומדוד במפת המדידה המוסכמת שהכין ?????????.

 

להלן פירוט תחשיב השטחים המוסכמים על פי ?????????? בע"מ, שהוכן ב- 18.1.04 עבור קניוטק.

כאמור, בסיור שנערך ביצעתי במשותף עם הצדדים אימות למידות המופיעות בתשריט והן נמצאו כתואמות בדיוק את המצב בשטח.

לאור זאת, גם ואם תוכחש הסכמת הצדדים שניתנה בעת הסיור, מהווה תשריט זה מבחינתי את נקודת ההתייחסות המחייבת ובכך נחסכת גם ההוצאה לביצוע חוזר של מדידות.


קומה א':

 

שטחים עיקריים קומתיים ללא המסדרון               :        1,418.31 מ"ר

שטח עיקרי של המכללה ללא המסדרון                  :        341.04    מ"ר

 

מתקבל מקדם לשטח יחסי בשימוש המכללה         :        24.04% מהשטחים העיקריים.

 

24.04%       =       1,418.31 מ"ר/341.04 מ"ר

 

סה"כ השטחים המשותפיםכולל מסדרון     :        300.82 מ"ר

 

חישוב החלק היחסי של המכללה בקומה      :        300.82 מ"רx24.05%   = 72.33 מ"ר

 

סה"כ שטח משותף יחסי + שטח עיקרי        :        72.33 מ"ר+  341.04 מ"ר   =  413.34 מ"ר

העמסת שטחים משותפים בקומת הקרקע:

 

סה"כ שטחים משותפים                              :        116.55 מ"ר

 

מקדם שטח יחסי של המכללה נניח 12.02% דהיינו מחצית מהחלק היחסי של המכללה

בק"א                                                           :        12.02%X 116.55 מ"ר =14 מ"ר.

סה"כ השטח ברוטו לצורך חישוב דמי השכירות:

413.34 מ"ר בק"א + 14 מ"ר בק"ק =427.34 מ"ר

 

הערה:

 

בחוזה השכירות מופיע שטח מושכר של כ-400 מ"ר ברוטו בלבד. למיטב הבנתי התשלום בוצע לפי416 מ"ר. במאמר מוסגר אציין כי לא הייתי פוסל שימוש בשטח זה לצורך ההתחשבנות ובכל מקרה השטח לא ייפחת מ- 416 מ"ר.

 

 

ב.  המומחה יקבל לידיו מדידות מודד מוסמך מטעם הצדדים בתיק, והיה וימצא לנכון לעשות כן, יזמין מודד מוסמך מטעמו.

כאמור הצדדים הסכימו בפניי בע"פ על התרשימים הנ"ל של ????????, ולפיהם נעשו חישוביי.

בתרשימי המודד חושב ושורטט המסדרון כשטח עיקרי. לא ברור לי מדוע.

 

ג. מהו המקובל והנהוג לגבי העמסת שטחים ציבוריים ביחידות המושכרות?

 

המקובל והנהוג הינו העמסתכל שטחי הציבור בבניין על השטחים נטו לשימוש בהתאם לחלקם היחסי של שטחים אלו בבניין.

 

ד. מהו המקובל והנהוג לגבי העמסת המסדרון, בנסיבות התיק דעסקינן, בנוסף להעמסת שטחים ציבוריים?

 

המסדרון כדוגמת הנדון אמור, מבחינת תכנון הבניין, לשמש לשירות ומעבר של כל באי הקומה.

במידת האפשר ניתן לבחון גם אקסקלוסיביות של שימוש בשטח זה או אחר ולהתייחס אליו באופן שונה.

על פי העדויות, סגרה המכללה בערב את המסדרון כבדרך שגרה וזאת בתום הלימודים, ובכך נוספו גם אמצעי בטיחות.

 

המסדרון בכללותו משמש גם למעבר אחרים בקומה (גם כאשר ?????? היתה במקום) ואין סיבה לראותו כשטח השונה מכל שטח משותף ציבורי אחר בבניין.

חישוב העמסת המסדרון נעשה בס' א. לעיל.

 

ה. מהו הסכום המקובל בקביעת דמי השכירות למ"ר בשכירות עסקית כדוגמת השכירות דעסקינן?

 

לאחר שבדקתי את הנושא הנני מציין כי בהתאם לתאריכי השכירות, דמי השכירות המצוינים בהסכם הינם ראויים  לפי6$ למ"ר בחודש.לא כולל מע"מ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

בכבוד רב,

 

                                                                   ????????

                                                  שמאי מקרקעין

 

שומה 4 - דירת דופלקס למגורים, רחוב ??????????,

      שכונת נאות שקמה, ראשון לציון

    

מיקום הנכס

 

לכבוד

עו"ד ????????????

הנדון: שומת נכס - דירת דופלקס למגורים מס' 6,   רח' ?????, ראשון לציון
 
זכויות: ????????.

  1. 1.מטרת השומה

לבקשתך/כם, באמצעות עו"ד חבר ארז כב"כ בנק ???, הנני מגיש בזאת חוות דעת מקצועית, לעניין אומדן שווי הנכס שבנדון, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, כשהוא פנוי, ריק ונקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא וזכויות צד ג'.

כמו כן, מובא להלן אומדן מחירו של הנכס למימוש מהיר באילוץ, למכירה בהליך של כינוס נכסים בדרך של הוצאה לפועל.

ערכי השווי/מחיר המופיעים בדו"ח זה, נכונים למועד הביקור בנכס ו/או למועד מסוים הנקוב בו בלבד. ייתכנו שינויים בשוויו של הנכס בהתאם לתנודות השוק.

              ×         ביקור בנכס ובסביבה נערך ביום 9.11.2009 ע"י יונתן בירותי, שמאי מקרקעין.

              ×         ביקרנו במחלקת ההנדסה בעיריית ראשון לציון בתאריך 9/11/09 ועיינו בתיק הבניין של הנכס.

              ×         עיינו במידע מרוכז מפנקס הבתים המשותפים (לא חתום), שהופק באמצעות האינטרנט מיום 3/11/09. המידע נועד לצפייה בלבד ואיננו נסח רישום מאושר או העתק רישום כמשמעותו בחוק המקרקעין.

              ×         עיינו בטופס לתשלום ארנונה של הדירה לחיוב חודשים 9-0/09.

  1. 2.פרטי הנכס

גוש                            :     ??????.

חלקה                         :     82.

שטח רשום                  :     1,101מ"ר לחלקה בשלמות.

תת חלקה                   :     6.

שטח הדירה                :     דירה בקומת שניה ושלישית בשטח רשום של 109 מ"ר.

בעלות                        :     ??????         ת.ז. ???????   -          מחצית מהזכויות

                                       ???????       ת.ז. ???????   -           מחצית מהזכויות

הערות ושעבודים         :     פירוט בפרק "מצב משפטי".

כתובת                       :    רח'  ????????, דירה מס' 6.     

  1. 3.תיאור הסביבה, הקרקע, הבניין והנכס

3.1.   תיאור הסביבה

הנכס ממוקם בשכונת נאות שקמה, השוכנת במערב העיר ראשון לציון.

השכונה נחשבת לאחת השכונות המטופחות והמבוקשות במערב העיר, במיוחד בקרב אוכלוסיה צעירה. בשטחה יש פארק עם פינות משחק לילדים, וכן שבילי מעבר מיוחדים לילדים, כדי שלא יצטרכו לחצות כבישים.

השכונה מאופיינת בבתים רב קומתיים בין 7-12 קומות לצד בתים משותפים בני 3 קומות, כפי הקיים ברחוב הנדון.

הרחוב הינו רחוב צידי בשכונה העשוי אבנים משתלבות (רחוב הולנדי), הגובל בעורפו עם כביש ראשי, שדרות יצחק רבין.

הפיתוח הסביבתי באזור מלא, ישנם שירותים קהילתיים ( גני ילדים, מרכז קניות, וכו').

להלן תרשים הסביבה:

צ

מיקום הנכס

 

3.2.     תיאור הקרקע

חלקה ??????? בשטח של 1,?????? מ"ר, בעלת צורה רגולרית דמוית ריבוע, פונה בחזית צפון מזרחית לרחוב אלתרמן.

בחלקה בנוי בניין מגורים בן 3 קומות.

בצידי הבניין בנויים שטחי חנייה בתחומי החלקה.

פני הקרקע מישוריים.

בחצר הבניין ובמדרכות ישנם גינות קטנות של צמחייה ירוקה (שיחים ועצים).

להלן גבולות חלקות הקרקע ובהן:

בצפון   :    רחוב אלתרמן ואחריו מבני מגורים דומים.

במערב :    בניין מגורים צמוד, מס' 10.

בדרום  :    שדרות יצחק רבין.

במזרח :    בניין מגורים צמוד, מס' 14.

.

מיקום החלקה

 

3.3.     תיאור הבניין

הבניין בעל צורה מלבנית לא רגולרית, בן 3 קומות. כולל 6-7 יח"ד.

לבניין כניסה אחת.

הבניין ניבנה באמצע שנות התשעים (לפני כ- 13 שנים). בנוי בלוקים ובטון עם גג רעפים. קירות החוץ מצופים פסיפס זכוכית צבעוני.

בכניסה לבניין מותקנת מערכת אינטרקום.

לובי הבניין נבנה בגימור פשוט ומרוצף במרצפות שיש 30X60.

מעלית אחת משמשת את דיירי הבניין.

3.4.     תיאור הנכס

הנכס הינו בשטח רשום של  109 מ"ר.

הדירה כוללת:

קומת הכניסה לדירה (קומה 2 בבניין):

חדר מגורים גדול (סלון) שכחצי מתקרתו גבוהה עד לתקרת הקומה שמעל, חדרון שירותים בסמוך לדלת הכניסה, ממ"ד, חדר שינה הורים הכולל חדר אמבטיה ושירותים ומרפסת שירות (נסגרה בפרגולה ע"י הדייר), מטבח ופינת אוכל, מרפסת שמש המשקיפה בעיקר לכיוון דרום.

הערה: מפורט לעיל החלוקה הקיימת היום, כאשר בגמר הבנייה, עם מסירת הדירה מהקבלן – כפי המופיע בתשריט הבנייה החתום, היה חדר נוסף שקירותיו נשברו והוא משמש היום למטבח.

קומת הגג לדירה (קומה 3 בבניין):

חדר שינה עם חדר אמבטיה ושירותים. מהחדר נפתח תריס חשמלי למרפסת שמש גדולה המשקיפה בעיקר מערבה.

חדר שינה מעץ.

הערה: מפורט לעיל החלוקה הקיימת היום, כאשר בגמר הבנייה, עם מסירת הדירה מהקבלן – כפי המופיע בתשריט הבנייה החתום, חדר השינה מעץ לא היה קיים, והוא נבנה מעל לכחצי מתקרת הסלון של הקומה התחתונה (לפי שתקרתו מגיע עד תקרת קומה זו).

לדירה שלוש כיווני אויר: צפון, מערב ודרום. נשקף נוף פתוח ממרפסות הדירה.

פרטי הגמר בדירה כוללים בין היתר:

  1. ריצוף באריחי רזינה 30X60 ס"מ בדירה וריצוף בגודל 30X30 במרפסות.
  2. משקופים ודלתות פנים מעץ.
  3. חלונות אלומיניום.
  4. במטבח השיש מסוג "חברון" וכן ארונות פרוניר תחתונים וחלקם עליונים.
  5. בקומת הקרקע קיים מותקן מזגן מרכזי ובקומה מעל מותקן מזגן יחיד לחדר.

מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס סביר לגילו, כאשר יש סדקים ומעט רטיבות בחלק מהקירות.

להלן תמונת הסלון:

להלן תמונת המטבח ופינת האוכל:

להלן תמונת המרפסת שבקומת הגג:

  1. 4.מצב תכנוני

4.1.    תכניות בנין עיר

                        ×  תוכנית רצ/מק/1/1/ז/2 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5843 מיום 26/8/2008 קובעת שינוי הוראות הבינוי בדבר קירוי מרפסות פתוחות במרקיזות.

                        ×  תוכנית רצ/מק/2/25/1/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5649 מיום 15/4/2007 קובעת שינוי הוראות בדבר בינוי והנחיות כלליות.

                        ×  תוכנית רצ/מק/1/1/ח/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5622 מיום 31/1/2007 קובעת שינוי הוראות הבינוי בדבר קירוי מרפסות פתוחות במרקיזות.

                        ×  תוכנית רצ/מק/1/21/1/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5584 מיום 27/9/2006 קובעת שינוי הוראות בדבר בינוי והנחיות כלליות.

                        ×  תוכנית רצ/מק/37/1/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5360 מיום  19/1/2005 קובעת הוראות בדבר נגישות לאנשים עם מוגבלויות בתנועה בבתי דירות חדשים בגובה 4 קומות ומעלה.

                        ×  תוכנית רצ/מק/34/1/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 4984 מיום 24/3/2004 קובעת הוראות בדבר נגישות לאנשים עם מוגבלויות בתנועה בבתי דירות חדשים בגובה 4 קומות ומעלה.

                        ×  תוכנית רצ/1/1/יג שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5280 מיום 9/3/2004 קובעת שטחי השירות ליעודי הקרקע השונים בעיר.

                        ×  תוכנית רצ/1/1/ו/4 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5208 מיום  22/7/2003 קובעת הוראות בדבר בניית חדרים על הגג וכן את תוספת שטח עיקרי סה"כ 23 מ"ר ליח"ד בקומת גג.

                        ×  תוכנית רצ/מק/33/1/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5285 מיום 6/5/2001 קובעת גודל הוראות בדבר הנחיות בינוי.

                        ×  תוכנית רצ/מק/29/1/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 4714 מיום  21/12/1998 קובעת גודל מגרש מינימלי באזור מגורים ב' מ- 750 מ"ר עפ"י רצ/1/1 ו- רצ/1/1/ג ל- 500 מ"ר.

                        ×  תוכנית רצ/מק/25/1/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 4571 מיום 24/9/1997 קובעת הוראות בינוי בדבר בניית מחסנים באזורי המגורים א' ו- ב'.

                        ×  תוכנית רצ/במ/58/1 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 4419 מיום 18/6/1996 קובעת הוראות ותקנות בניה לאזורים שונים, ביניהם קובעת אזורי מגורים, דרגים, בנייני ציבור.

4.2.    היתרי בניה 

4.2.1.      עפ"י היתר מס' 9616255 מיום 15/03/95:

מותר: בית משותף – בניה חדשה

בית מגורים 4 קומות, 7 יח"ד, חלקי שירות וכו'.

סה"כ שטח (עיקרי ושירות)           :           872  מ"ר.

סה"כ משטחים לא מקורים            :           170 מ"ר.

סה"כ שטח (עיקרי ושירות) בקומות ב' וג' (משמש את הדירה הנישומה ואת הדירה הצמודה לה)             :           290 מ"ר.

סה"כ משטחים לא מקורים בקומות ב' וג' (משמש את הדירה הנישומה ואת הדירה הצמודה לה)             :           159 מ"ר.

4.2.2.      עפ"י היתר מס' 9817682 מיום 03/06/98:

מותר: בית משותף – שינויים ללא הוספת שטח

תכנית שינויים לתכנית בהיתר של בית מגורים בן 3 ק' + ק"ק: שינוי בגמר חזיתות (במקום פסיפס קרמי בוצע פסיפס זכוכתי בגוונים שונים).

מצב משפטי

4.3.    נסח רישום מקרקעין שהופק על ידינו באמצעות האינטרנט מיום 3/11/09.

המידע נועד לצפייה בלבד ואיננו נסח רישום מאושר או העתק רישום כמשמעותו בחוק המקרקעין.

גוש                        :        ???????.

חלקה                    :        ?????.

תת חלקה              :        6.

שטח רשום               :        1,101מ"ר לחלקה בשלמות.

שטח רשום               :        109מ"ר לתת חלקה 6.

חלק ברכוש המשותף:        11/68.

הצמדות                  :        2 חניות בשטח 9.8 מ"ר ו-10.8 מ"ר.

בעלות                     :        בעלות פרטית.

                                       הבעלות בחלקה הנה של:   

?????????                     ת.ז. ???????                   -           1/2.

?????????                     ת.ז. ???????                   -           1/2.

                                               

הערות ושעבודים    :         

  • §רשומה משכנתא בדרגה ראשונה לבנק הפועלים למשכנתאות בשלמות בסכום של 609,000 ₪.
  • §רשומה הערת אזהרה על שם לשכת ההוצאה לפועל הרצליה בתיק 26-06889-06-7 בהליך 9898987874 מיום 3/8/06.
  • §רשומה הערת אזהרה על שם לשכת ההוצאה לפועל הרצליה בתיק 26-03172-07-6 בהליך 2002154778 מיום 5/4/07.
  • §רשומה הערת אזהרה על שם עו"ד חבר ארז בתיק פש"ר 1223/07 מיום 16/6/08 המתנהל בבת משפט מחוזי תל אביב-יפו.

זיקות                                 :         

  • §על החלקה רשומות 2 זיקות הנאה וכפיפות לחלקות 81 ו-83.

4.4.    טופס ארנונה

נבדקו פרטי הנכס בטופס תשלום הארנונה:

שטח הדירה הרשום בטופס הינו 107.

בעלי הנכס הרשומים זהים למצב המשפטי.

  1. 5.השומה

5.1.    קיימות 3 גישות מקובלות להערכת שווי של נכסי מקרקעין

גישת ההשוואה
הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועיסקאות בנכסים הדומים במיקומם, אופיים, רמת הסיכון בהם, מידת סחירותם וכיו"ב.
ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום.

גישת העלויות
בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס הנישום, עפ"י יישום עיקרון התחלופה.
השווי הינו סיכום של ערך הקרקע, בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון, וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה.

גישת היוון ההכנסות
בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס. בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם ההכנסות וההוצאות.
גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו/ או בעלי פוטנציאל הנבה.

5.2.    גורמים ושיקולים

5.2.1.      הסביבה

הסביבה הינה סביבת מגורים חדשה יחסית, המאופיינת בבניינים בני 3 קומות. האזור מבוקש למגורים.

5.2.2.      הבניין

הבניין בו נמצא הנכס הינו בניין בן כ-13 שנה.

הבניין במצב בינוני לגילו, תוך התחשבות לנזילות בחדר מדרגות ובחלק מקירות הדירה הנישומה. כמו כן ישנם סדקים בחלק מהקירות ומעט מציפוי הפסיפס נשמט מהקירות החיצוניים לבניין.

הדירה הנישומה אינה משופצת או מטופחת באופן מיוחד.

לקומה יש נוף פתוח, אך אינו מרהיב וצופה לים כמו בחלק מדירות גבוהות בבנייני רב קומות בשכונה.

הערכת השווי שלהלן הינה לנכס ריק, פנוי, ונקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, ו/או זכויות צד ג'.

5.2.3.      נתוני השוואה

בשומה זו נעשה שימוש בגישת ההשוואה.

הערכת שווי הנכס מתבססת על סקר מחירים שערכנו בסביבה ועל סמך ניתוח הנתונים שהתקבלו. נציין כי רוב המחירים משקפים מחיר של דירות ואילו הנכס הנישום הינו דירת דופלקס, המעלה את שוויה יחסית להם.

להלן סקר מחירים:

  • בשיחת ייעוץ עם מתווך מהאזור, נמסר לנו כי הערכתו לנכס היא כ- 1,650,000 ₪. (נועם קונס 0509151515).
  • בשיחת ייעוץ עם מתווך מהאזור, נמסר לנו הערכתו, כי שווי נכס דומה ברחוב, נע בין 1,700,000 ל- 1,900,000 ₪, כאשר במשך חצי שנה ניסה לקוח שלו למכור נכס דומה במחיר הגבוה, אך לא עלה בידו. (אריה 0774212005).
  • מוצעת למכירה דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, מיני פנטהאוז מושקע, בשכונת נאות שקמה. ממוקמת בקומה אחת עשרה מתוך אחת שתים עשרה. המחיר המבוקש הינו 1,900,000 ₪. (יד2 050-7793575 איציק).
  • מוצעת למכירה דירת 4 חדרים, 120 מ"ר, ברחוב ברשב"א בשכונת נאות שקמה. ממוקמת בקומה 11 מתוך אחת עשרה בבניין, וכוללת 60 מ"ר מרפסת, 2 חניות, מחסן, מזגן, מעלית ונוף. המחיר המבוקש הינו 1,500,000 ₪. (נדלן ת"א- צבי 052-8394064).
  • מוצעת למכירה דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, בשכונת נאות שקמה. ממוקמת בקומה שישית מתוך שתים עשרה בבניין שנבנה לפני 12 שנה, וכוללת מרפסת, חנייה, מחסן, מזגן, מעלית ונוף לים. המחיר המבוקש הינו 1,500,000 ₪. (נדלן ת"א- צבי 052-8394064).
  • מוצעת למכירה דירת 4 חדרים, 116 מ"ר, בשכונת נאות שקמה, קומה שנייה מתוך שלוש כולל מרפסת, חנייה מחסן, מזגן ומעלית. המחיר המבוקש הינו 1,600,000 ₪. (נדלן ת"א-ארטיום 0526327676).
  • מוצעת למכירה דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, ברחוב קלישר בשכונת נאות שקמה, דופלקס - קומה שלישית ורביעית, כולל חנייה ומעלית. המחיר המבוקש הינו 1,900,000 ₪. (יד2 057-8147217 שי).
  • מוצעת למכירה דירת 4 חדרים, 165 מ"ר, בשכונת נאות שקמה רחוב הרב נריה, קומה עשירית מתוך עשר כולל חנייה ומעלית. המחיר המבוקש הינו 1,980,000 ₪. (יד2 052-3548551שרון).

5.3.    תחשיב השווי

להערכתנו מחירי המכירה של הבתים המוצעים למכירה יהיו נמוכים בכ – 10% מהמחיר המבוקש.

שווי מ"ר בנוי נקבע לסך בסיסי של 12,300 ₪ למ"ר בנוי.

שטח בנוי (נטו)       -           110 מ"ר.

שווי השטח הבנוי, כולל שטח אקוויוולנטי של המרפסת ושתי חניות:

140 מ"ר בנוי         X         12,300 ₪ למ"ר                                        =         1,722,000 ₪.

שווי הנכס מעוגל                                                                   1,720,000 ₪.

5.4.   קביעת השווי

לאור האמור לעיל, תוך התחשבות במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שנבחנה השפעתם של כל גורמים אלו, אומדן שווי הנכס שבנדון במצבו, בשוק החופשי בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, כשהוא פנוי וריק ונקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', הינו בגבולות הסך שווה ערך בש"ח ל - 1,720,000 ש"ח .


כולל מע"מ.

מחיר הנכס במצבו למטרת מכירתו בהליך של כינוס נכסים בדרך של הוצאה לפועל הינו בגבולות הסך השווה ערך בש"ח ל- 1,450,000 ₪ (מיליון וארבע מאות חמישים אלף ₪).

מצ"ב: נספח בטחונות, כחלק בלתי נפרד מדו"ח זה     -            1 עמודים.

                  נסח טאבו שהופק באמצעות האינטרנט                     -            4 עמודים.

                                                                                                                    בכבוד  רב,

                                                                                           ??????

שמאי מקרקעין

תפוצה:            1  -     עו"ד ???????????, בתפקידו ככונס נכסים

                     2  -     ????.

שומה 5 - פנטהאוז למגורים, רחוב ?????????,

 דירה מספר 93, מודיעין

 

מיקום הנכס

 

לכבוד

בנק ????

הנדון: שומת נכס - פנטהאוז למגורים, רחוב ? ???????4/93, מודיעין

זכויות: אברהמי הרצל.

  1. 6.מטרת השומה

לבקשתכם, הנני מגיש בזאת חוות דעת מקצועית, לעניין אומדן שווי הנכס שבנדון, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, כשהוא פנוי, ריק ונקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא וזכויות צד ג'.

כמו כן, מובא להלן אומדן מחירו של הנכס למימוש מהיר באילוץ, למכירה בהליך של כינוס נכסים בדרך של הוצאה לפועל.

ערכי השווי/מחיר המופיעים בדו"ח זה, נכונים למועד הביקור בנכס ו/או למועד מסוים הנקוב בו בלבד. ייתכנו שינויים בשוויו של הנכס בהתאם לתנודות השוק.

                            ×         ביקור בנכס ובסביבה נערך ביום 30.11.2009 ע"י יונתן בירותי, שמאי מקרקעין.

 

                            ×         עיינו במידע מרוכז מפנקס הבתים המשותפים (לא חתום), שהופק באמצעות האינטרנט מיום 29/11/09. המידע נועד לצפייה בלבד ואיננו נסח רישום מאושר או העתק רישום כמשמעותו בחוק המקרקעין.

 

                            ×         עיינו בטופס לתשלום ארנונה של הדירה לחיוב חודשים 9-10/09.

                            ×         עיינו בהסכם השכירות של הנכס.

  1. 7.פרטי הנכס

גוש               :    ?????????.

חלקה            :    ????????.

שטח רשום     :    ???מ"ר לחלקה בשלמות.

תת חלקה       :    ???.

שטח הדירה    :    דירה בקומות עשרים ועשרים ואחת בשטח רשום של 199.38 מ"ר.

בעלות           :    ?????????????? ת.ז. ??????????.

הערות ושעבודים: פירוט בפרק "מצב משפטי".

כתובת           :   רח' ???????? מס' 14, דירה מס' 93. 

  1. 8.תיאור הסביבה, הקרקע, הבניין והנכס

8.1.    תיאור הסביבה

הנכס ממוקם ברחוב ?????????? בקצה צפונה של העיר מודיעין.

השכונה מאופיינת בבתים משותפים של 3 קומות מעל קומת עמודים.

רחוב ???????? הינו רחוב מעגלי החותך את רחוב מוטה גור. בחלקו הצפוני של הרחוב, קטע הכביש הינו חד סטרי בצורה קשתית עשוי אבן משולבת, ובו 3 בניינים רבי קומות זהים וחניות אורחים.

במרכז הרחוב מטופחת גינה עם גני משחקים וספלי ישיבה.

בסמוך למתחם משני צידיו, שוכנים שני ב"ס.

הפיתוח הסביבתי באזור מלא, ישנם שירותים קהילתיים ( גני ילדים, מרכז קניות, וכו').

להלן תרשים הסביבה:

צ

מיקום הנכס

 

8.2.     תיאור הקרקע

חלקה 77 בשטח של ???מ"ר, בעלת צורה לא רגולרית, פונה בחזית צפונית לרחוב חטיבת הראל ומוטה גור.

בחלקה בנויים 3 בנייני מגורים בני 21 קומות ושתי קומות מרתף.

בעורף הבניין בנויים שטחי חנייה בתחומי החלקה.

פני הקרקע מישוריים כאשר בצפון החלקה קיים מדרון.

להלן גבולות חלקות הקרקע ובהן:

בצפון   :      שטח פתוח.

במערב :      שטח פתוח ובניין מגורים זהה צמוד, ואחריו ב"ס.

בדרום  :     רחבת גינה ורחוב מוטה גור.

במזרח :      שטח פתוח, מגרש כדורגל ובניין מגורים זהה צמוד, ואחריו ב"ס.

מיקום החלקה

 

8.3.     תיאור הבניין

הבניין בעל צורה ריבועית רגולרית, בן 21 קומות. כולל 93 יח"ד.

לבניין מספר כניסות, כולל כניסות משתי החניות במרתף.

הבניין חדש יחסית, בנוי בלוקים ובטון עם גג בטון. קירות החוץ מצופים טיח.

בכניסה לבניין מותקנת מערכת אינטרקום עם טלוויזיה.

לובי הבניין בנוי גימור גבוהה הכולל מרצפות 50X50 משולבות עם 30X30 ותקרה גבוהה.

במעברי השירות יש הקומות מותקן תא/חלל רב קומתי לזריקת זבל.

לבניין 2 קומות מרתף לחניות ומחסנים.

3 מעליות משמשות את דיירי הבניין.

8.4.     תיאור הנכס

הנכס הינו בשטח רשום של  199.38 מ"ר, 2 מרפסות בשטח 61.58, ושתי חניות בשטח 22.44.

הדירה ממוקמת בקומות עשרים ועשרים ואחת בבניין. הכניסה לדירה מקומה עשרים, כאשר בקומה זו קיימות רק 2 דירות ובשאר הקומות ישנם 5 דירות לקומה.

הדירה כוללת:
קומת הכניסה לדירה (קומה 20 בבניין):

חדר מגורים (סלון), חדר שינה אורחים ושירותים ליד הכניסה, מטבח עם מרפסת שירות, מרפסת שמש לכיוון צפון מערב, חדר שינה הורים עם חדר רחצה ושירותים, חדרון שירותים, חדר שינה.

כחצי מתקרת הסלון הגבוהה של הקומה משמשת לרצפת הסלון של הקומה השנייה (לפי שתקרתו מגיע עד תקרת קומה זו).

               קומת הגג לדירה (קומה 21 בבניין):

               עלייה במדרגות ברזל לסלון הקומה. מרפסת שמש גדולה לכיוון מערב. חדר שינה.

               חדר רחצה עם אמבטיה ושירותים.

              

פרטי הגמר בדירה כוללים בין היתר:

  1. ריצוף באריחי גרניט פורצלן 60X60 ס"מ בסלון וריצוף בגודל 50X50 במרפסות ובממ"ד. בחדרי השינה רצפת פרקט.
  2. משקופים ודלתות פנים מעץ.
  3. חלונות אלומיניום ותריס חשמלי למרפסת.
  4. מזגן מרכזי ומזגנים נוספים.
  5. ריצוף באריחי קרמיקה 30X30 ס"מ בחדרי הרחצה.
  6. במטבח שיש קיסר וארונות תחתונים, עליונים וצדדים.

מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס טוב לגילו החדש.

להלן תמונת המטבח:

להלן תמונת הסלון והמרפסת:

להלן תמונת המדרגות הפנימיות ומפלס הקומה השנייה:

  1. 9.מצב תכנוני

9.1.      סיכום זכויות הבנייה:

מגרש                                            :             ???????.

תכסית למתחם:                          :             2,040 מ"ר.

גודל מגרש מינימאלי בחלוקת משנה       :             5,500 מ"ר.

מס מבנים למתחם                      :             3.

מס' יח"ד מירבי למתחם:           :             279.

מס' קומות מירבי                        :             21.

שטח בנייה עיקרי                        :             33,500 מ"ר.

שטח בנייה שירות                        :             27,360 מ"ר.

9.2.      תכניות בנין עיר

                                       ×  תוכנית מד/2/6 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 4972 מיום 15/3/2001 קובעת שטח בנייה עיקרי של 33,000 מ"ר, תכסית של 680 למבנה, היתר לבניית בריכת שחייה בשטח פרטי פתוח, הוראות בינוי ונספחי בנייה.

                                       ×  תוכנית מד/2/6 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5629 מיום 15/2/2007 קובעת שינוי בקו בנין הקבוע בתכנית למרתף בלבד מ-0 במגורים ב' ו-ג' ובכל האזורים המסחרים הכוללים מגורים. ביטול סעיף 5.10 לתכנית רג/340/ג/3.

                                       ×  תוכנית רג/מק/340/ג/21/א שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 5561 מיום  30/7/2006 קובעת ריכוז זכויות הבניה בבנין על פי תכניות תקפות ומתן אפשרות להעברת שטחי בניה עיקריים בין הקומות השונות בבנין.

  1. 10.מצב משפטי

10.1.   נסח רישום מקרקעין שהופק על ידינו באמצעות האינטרנט מיום 29/11/09.

המידע נועד לצפייה בלבד ואיננו נסח רישום מאושר או העתק רישום כמשמעותו בחוק המקרקעין.

גוש            :               ??????????.

חלקה         :               ????.

תת חלקה   :               ???.

שטח רשום   :               985מ"ר לחלקה בשלמות.

שטח רשום   :               199.38מ"ר לתת חלקה ???.

חלק ברכוש המשותף:    20/3296.

הצמדות       :               מחסן ושתי חניות בשטח 11.2 מ"ר כ"א.

בעלות         :               בעלות פרטית.

                                 הבעלות בחלקה הנה של:  

                                  ??????????       ת.ז. 056421977                     בשלמות.

                                

הערות ושעבודים          :            

  • §רשומה משכנתא בדרגה ראשונה לבנק מזרחי טפחות בע"מ בשלמות בסכום של 850,000 ₪.
  • §רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 26 לטובת ה.א.ל. ערד 2000 (1999) קבלנות ויזמות בע"מ שהערתה להמנע לעשות עסקה.

10.2.   הסכם שכירות

נערך ונחתם ביום 9/3/09 בין ????????? (המשכיר) לבין ???????? (השוכרת) לתקופה של שנה. דמי השכירות החודשיים שנקבעו הם 2,700 $.

  1. 11.השומה

11.1.   קיימות 3 גישות מקובלות להערכת שווי של נכסי מקרקעין

גישת ההשוואה
הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועיסקאות בנכסים הדומים במיקומם, אופיים, רמת הסיכון בהם, מידת סחירותם וכיו"ב.
ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום.

גישת העלויות
בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס הנישום, עפ"י יישום עיקרון התחלופה.
השווי הינו סיכום של ערך הקרקע, בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון, וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה.

גישת היוון ההכנסות
בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס. בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם ההכנסות וההוצאות.
גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו/ או בעלי פוטנציאל הנבה.

11.2.   גורמים ושיקולים

11.2.1.    הסביבה

הסביבה הינה סביבת מגורים חדשה, המאופיינת בבניינים בני 3 קומות. במתחם הבניין 3 בניינים דומים.

האזור מבוקש למגורים.

11.2.2.    הבניין

הבניין בו נמצא הנכס הינו בניין יחסית חדש.

לקומה נוף מרהיב למישור החוף.

11.2.3.    הדירה

גימור הפנים בדירה ברמה גבוהה ויוקרתית.

כיווני האוויר של מרפסות הדירה מאפשרות נוף מרהיב ללא הפרעות.

הערכת השווי שלהלן הינה לנכס ריק, פנוי, ונקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, ו/או זכויות צד ג'.

11.2.4.    נתוני השוואה

בשומה זו נעשה שימוש בגישת ההשוואה.

הערכת שווי הנכס מתבססת על סקר מחירים שערכנו בסביבה ועל סמך ניתוח הנתונים שהתקבלו. נציין כי בדירות יוקרה מעין אלו, קיימים פערי מחירים לפי הייחודיות של כל נכס.

להלן סקר מחירים:

כתובת

קומה

חדרים

שטח

מחיר

מחיר למ"ר

הערות

מקור

חטיבת הצנחנים 2

2 מ-2

4.5

138+40 גג+20 מרפסת

1,450,000

9,700

077-7879773 גלדיס

חרצית

18

5

206+180 מרפסות

3,500,000

13,888

שלמה 050-5916200

מגדל דוד 25

מעל 14

200+ מרפסות

2,250,000

11,250

ניצה 03-5066433

שמשוני

מעל 14

200+מרפסות

3,000,000

15,000

ישעיהו הנביא

20

4

111 + 12 מרפסת

1,480,000

10,960

פרויקט חדש

בוני התיכון –

ישעיהו הנביא

25

220+60 מרפסת

3,400,000

פרויקט חדש

פנטהאוז דופלקס

בוני התיכון

11.3.   תחשיב השווי

להערכתנו מחירי המכירה של הבתים המוצעים למכירה יהיו נמוכים בכ – 15% מהמחיר המבוקש.

שווי מ"ר בנוי נקבע לסך בסיסי של 12,900 ₪ למ"ר בנוי.

שטח בנוי (נטו)             -             199.38 מ"ר.

שווי השטח הבנוי, כולל שטח אקוויוולנטי של המרפסות, המחסן ושתי חניות:

210 מ"ר בנוי X           ???????,900 ₪ למ"ר                                              =           ?????????? ₪.

שווי הנכס מעוגל                                                                                              2,700,000 ₪.

11.4. קביעת השווי

לאור האמור לעיל, תוך התחשבות במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שנבחנה השפעתם של כל גורמים אלו, אומדן שווי הנכס שבנדון במצבו, בשוק החופשי בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, כשהוא פנוי וריק ונקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', הינו בגבולות הסך שווה ערך בש"ח ל ???,700,000 ש"ח .


כולל מע"מ.

מחיר הנכס במצבו למטרת מכירתו בהליך של כינוס נכסים בדרך של הוצאה לפועל הינו בגבולות הסך השווה ערך בש"ח ל- 2,200,000 ₪ (שני מיליון ומאתים אלף ₪).

מצ"ב: נספח בטחונות, כחלק בלתי נפרד מדו"ח זה        -            1 עמודים.

                     נסח טאבו שהופק באמצעות האינטרנט                     -            3 עמודים.

                                                                                    בכבוד  רב,

                                                                                                ??????

שמאי מקרקעין
 

תפוצה:    1  -     בנק ????

             2  -     ????.

שומה 6 - 29/09/09

לכב'                                                                                            

כבוד השופטת אברהמי תמר

הנדון:  חוות דעת של מומחה

פירוק שיתוף והערכת שווי חלקה, תל אביב.

     כתובת: רח' ????? 5, גוש: ?????, חלקה: ???.

אני הח"מ, מגיש טיוטאת חוות דעת מומחה זאת במקום עדות בבית משפט, ומצהיר בזאת כי ידוע לי שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית משפט, חוות דעת זאת כשהיא חתומה על ידי, דינה כדין עדות בשבועה בבית משפט.

א.     פרטי המומחה

        

        שם:         ????????, כלכלן ושמאי מקרקעין.

         כתובת:    משרד ראשי- ?               

         כתובת מייל: ?????

ב.         פרטי השכלה וניסיון מקצועי

  1. ¨בשנת 1988 סיימתי בהצלחה לימודי תואר ראשון, בכלכלה חקלאית ומינהל, באוניברסיטה העברית, ירושלים.
  2. ¨בשנת 1992 סיימתי בהצלחה לימודי תעודה, בשמאות ובניהול מקרקעין, באוניברסיטת תל-אביב.
  3. ¨בין השנים 1988-1991 עבדתי ככלכלן בבנק דיסקונט לישראל בע"מ.
  4. ¨בין השנים 1991-1992 עבדתי כמתמחה במשרה מלאה, בשמאות מקרקעין.
  5. ¨בשנת 1994 הוסמכתי כשמאי מקרקעין, ומאז הנני מנהל משרד עצמאי לשמאות מקרקעין, הנדסה,  

      והערכות בקשר להפקעות, פינויים, נזקים וליקוי בניה.

  1. ¨חבר בועדת ערר לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א-1961, לפי מינוי שר המשפטים.
  2. ¨עד מומחה- ממונה מטעם בית משפט השלום והמחוזי באזור תל-אביב והמרכז.
  3. ¨כתב ופרשן כלכלי בנושאים שמאיים-כלכליים אקטואליים בעיתונות ארצית ומקומית.
    1. ¨יועץ בנושא כדאיות השקעות. חונך ויועץ לעסקים במסגרת פרויקט החונכות של  משרד התמ"ת.

  1. 1.מטרת חוות הדעת

ביום 11/5/09 החליטה כבוד השופטת ?? למנות את החתום מטה כמומחה לשמאות בתיק ?? בעניין שבנדון. מכיוון שהח"מ נדרש לחוות דעתו לגבי חלקה ???, זכויות הבניה בה, האפשרויות לפירוק שיתוף בחלקה, לרבות אפשרות ההפרדה הפיזית בין הנכס הנדון לחלקה ??? והמשמעות הכלכלית של האפשרויות השונות, בחרנו להציג את קביעות השומה לפי הסעיפים הבאים:

1.1.    הערכת הנכס – חלקה ??? בלבד, באפשרויות הבאות:

1.1.1.      הערכת הנכס במצבו הנוכחי (כולל זכויות הבנייה).

1.1.2.      הערכת הנכס לאחר שיפוץ והוספת בנייה, בניצול כל זכויות הבנייה.

1.1.3.      הערכת הנכס לאחר הריסה הקיים ובנייה מחדש, תוך ניצול כל זכויות הבנייה.

1.2.   הערכת הנכס יחד עם חלקה ??? כיחידה אחת, באפשרויות הבאות:

1.2.1.      הערכת החלקות במצבם הנוכחי.

1.2.2.      הערכת החלקות לאחר שיפוץ והוספת בנייה, בניצול כל זכויות הבנייה.

1.2.3.      הערכת החלקות לאחר הריסה הקיים ובנייה מחדש, תוך ניצול כל זכויות הבנייה.

 

1.3.    התייחסות לפירוק ושיתוף לפי סעיפים 37-40 לחוק המקרקעין:

1.3.1.       האם ניתן תכנונית לבצע חלוקה בעין לחלקה ???.

1.3.2.       מהו השינוי בשווי לאחר חלוקה בעין של חלקה ??? (בנוגע להפסד ניכר).

1.3.3.      האם ניתן תכנונית לבצע חלוקה בעין לחלקות ???-???.

1.3.4.      מהו השינוי בשווי לאחר חלוקה בעין של חלקות ???-??? (בנוגע להפסד ניכר).

אציין, כי אין בשומתי משום קביעה משפטית לגבי הזכויות המשפטיות לפירוק ושיתוף, אלא הערכה שמאית בלבד לנושאים שנדרשתי אליהם.

                              
  1. 2.ביקור בנכס

לפי שהצדדים בתיק הגיעו להסדר, לא נערך ביקור בנכס בלווי נציגי השותפים בנכס.

ליווי בסביבת הנכס נערך באופן עצמאי ביום 6/8/09.

  1. 3.נתונים ומסמכים ששימשו בהכנת חוו"ד

ý    בדיקות מקצועיות שערכתי בשטח.

ý    נתונים בע"פ וממערכת המידע של עירית ת"א-יפו.

ý    תיק הבניין של הנכסים ממחלקת ההנדסה של עירית ת"א-יפו.

ý    כתב התביעה בתיק א 25113/08 נשוא השומה. חוו"ד השמאי מטעם צד זה, מר מיקי ציון.

ý    כתב הגנה ותביעה נגדית בתיק 215113.1/08 נשוא השומה. חוו"ד השמאי מטעם צד זה, מר ארז אבירם.

ý    נתוני שווי בתל אביב מתוך סקר מחירים שערכנו.

ý    נסח טאבו של שתי החלקות נשוא השומה.

ý    חוו"ד שמאים של הצדדים, לנשוא השומה.

ý   פסקי דין מנחים-

  • רע"א 5243/09 דב זייף נ' חיותה רג'ואן, תק-על 2009(3), 1120 (2009)[1]
  • תמ"ש (משפחה ת"א) 16560/08 י.ל. נ' מ.ו., תק-מש 2009(2), 207 , 210 (2009)[2]
  • תמ"ש (משפחה ת"א) 16560/08 י.ל. נ' מ.ו., תק-מש 2009(2), 207 , 215 (2009)[3]
  • בש"א (שלום ת"א) 150919/05 שגיב אסתריה נ' חפר עמית, תק-של 2005(1), 5472 , 5476 (2005)[4]
  • ע"א (מחוזי ת"א) 1209/05 שלמה קרואני נ' שרה גיאת, תק-מח 2006(1), 10515 , 10522 (2006[5]

  1. 4.תיאור הנכס והסביבה

4.1.  תיאור הסביבה:

רחוב ????? הינו רחוב חד סיטרי נתחם ע"י שדרת רוטשילד במערב ורח' יהודה הלוי במזרח. מיקום הנכס נשוא השומה בגדה הצפונית של הרחוב ובתחילתו ליד שד' רוטשילד ובסמוך להיכל התרבות והבימה.

אזור זה ידוע כ"לב העיר" של תל אביב, נחשב יוקרתי למגורים. בסביבה ממוקמים כאמור תיאטרון "הבימה", שדרת רוטשילד, מוזיאון הלנה רובנשטיין ומגרשי חנייה. כיכר הבימה הינו אזור מגורים ובילוי יוקרתיים המקשרים בין שדרת רוטשילד שדרות בן ציון ושדרות ח"ן . באזור מצוקת חנייה, תחת רחבת החניה העילית שהיתה בחזית מבנה היכל התרבות, נבנה כיום חניון תת-קרקעי רב מפלסי.

הפיתוח הסביבתי ברחוב מלא וכולל תשתיות ביוב, כבישים סלולים, מדרכות, צמחיה, תאורת רחוב ועוד, רוב המבנים ברחוב ושכונה זו ותיקים, מיעוטם עברו שיפוץ והוספת קומות.

מפת סביבה:

מיקום הנכס

 

4.2.  תיאור החלקה:

נשוא השומה מהווה חלקת קרקע מלבנית מספר ??? בגוש ?????, בשטח כ- 326 מ"ר (עפ"י נסח).

על החלקה בנוי מבנה מגורים ותיק (כ-70 שנה) בן 3 קומות (כולל ק"ק), הממוקם ברח' ????? 5, לב העיר תל אביב.

תכסית מבנה זה חורג לשטחה של חלקה ???, הצמודה לחלקה נשוא השומה ממערב. שטח חלקה ??? הינו 311 מ"ר.

4.3.  תיאור הבניין:

המבנה בנוי בנייה קונבנציונאלית של שלד בטון מזוין ובלוקים.

שטחו של המבנה (לפי היתר משנת 86') הינו 964 מ"ר הכולל שטח של 114 מ"ר על קומת הגג. כיוון שטרם התבצע ביקור בנכס, טרם נבדקה התאמת התשריט למבנה הבנוי.

המבנה מחובר קיר משותף, סמוך לגבולו המערבי, עם מבנה של חלקה צמודה מס' ??? בגוש ?????, שכתובתה רחוב ????? 3. על חלקה ??? בנוי מבנה מגורים ותיק בן  3 קומות (כולל ק"ק), וכן נבנו עוד כקומה נוספת.

הנכס בבעלות ובחזקת שני בעלים שונים. כיוון שטרם התבצע ביקור בנכס, טרם נבדקו פרטים אלו.

קומת הקרקע מהווה 3 דירות מגורים בשטח כולל של 294 מ"ר (לפי היתר משנת 86'). הכניסה לדירות אלו מחזית הרחוב, בכניסה נפרדת למבנה. יתכן והקומה או חלק מהדירות בה מושכרות בדיירות מוגנת. לצורך קביעת השומה לא התחשבנו בהשלכות הכלכליות של דיירות מוגנת זו, באם ישנה. כיוון שטרם התבצע ביקור בנכס, טרם נבדקה רמת הגמר והמצב הפיזי תחזוקתי במבנה.

קומת הקרקע חורגת בשטחה לתוך חלקה ???, שטח של כ- 21.3[6] מ"ר (לפי מדידה מהיתר מס' 18 משנת 1940). מצב זה מצריך פתרון משפטי לגבי ההיתר של שימוש בשטח החריגה (כגון זיקת הנאה) וכן על דמי השימוש בו.

קומות א' ו-ב' שייכות לבית אגודת ישראל. קומות אלו שימשו בעבר לישיבת לימוד תורה "בית יוסף", אך טרם נבדק מה השימוש בפועל לקומות אלו היום.

לקומות אלו כניסה נפרדת רק באמצעות חדר המדרגות של המבנה המחובר בחלקה ???.

  1. 5.המצב התכנוני

תכניות מתאר רבות חלות על חלקה ???, אשר קובעות את זכויות הבנייה בה, ביניהן:

  • תב"ע 2650ב אשר אושרה ביום 04/09/2008 בילקוט פרסומים 5846 וכותרתה שימור מבנים ואתרים בתל-אביב.
  • תב"ע 3440 אשר אושרה ביום 10/5/2006 בילקוט פרסומים 5526 וכותרתה איחוד דירות - הסדרת שטחי ממ"ד ושטחי שירות אחר.
  • תב"ע 3380 אשר אושרה ביום 16/02/2006 בילקוט פרסומים 5495 וכותרתה מתקנים יבילים לעבודות באתרי בניה ופיתוח בשטחי (2).
  • תמ"א 38 אשר אושרה בחודש אפריל 2005 ומטרתה חיזוק מבנה מגורים. לפי הנחייה 2006-9ב' של הועדה המקומית מיום 22/3/2206 אין עידוד ואישור לתוספת בנייה של קומה באזור של הנכס נשוא השומה, תחום תכניות לב העיר (סעיף 5).
  • תב"ע 3365 אשר אושרה ביום 27/01/2004 בילקוט פרסומים 5268 וכותרתה מתקנים טכנים - ביתני שמירה ואבטחה (3).
  • תב"ע ע1 אשר אושרה ביום 18/03/2003 בילקוט פרסומים 5167 וכותרתה מרתפים (4).
  • תב"ע 2720 אשר אושרה ביום 27/7/1998 וקובעת בין היתר הוראות בנייה והוראות לגבי קויי בניין ומרפסות, הוראות לגבי בנייני מגורים חדשים, שינוי מספר היחידות המינימליות לכל פנסיון למיניום של 20 יחידות (סעיף 9.3), שינויים בהוראות לגבי בניינים לשימור, הן לתוספת בנייה והן בבנייה חדשה.
  •  תב"ע 2710 אשר אושרה ביום 03/07/1997בילקוט פרסומים 4540 וכותרתה הקמת מעליות בבניינים קיימים.
  • תב"ע ג' אשר אושרה ביום 11/10/1993 בילקוט פרסומים 4208 קובעת לקבוע הוראות מקיפות לבניה על גגות ביניהן שטח חדר של 23 מ"ר לכל דירה בקומה העליונה.
  • תב"ע 2268 אשר אושרה ביום 26/11/1990 בילקוט פרסומים 3819 קובעת בין היתר תוספות שטחי מגורים וקומות בנייה, שימור מבנים ועידוד שיפוץ מבנים, קומת עמודים מפולשת שלא נחשבת המניין הקומות המותרות, מעלית, ייעוד דיור מוגן לקשישים ופנסיונים, קווי בניין, מרפסות ועוד. תשריט התכנית קובע את הנכס נשוא השומה כבניין לשימור ב' שאינו מותר להריסה.
  • תב"ע 1658 אשר אושרה ביום 06/11/1975 בילקוט פרסומים 2163 וכותרתה התרת תכניות טרנספורמטורים.
  • תב"ע 515 אשר אושרה ביום 17/12/1959 בילקוט פרסומים 725 וכותרתה הרחבת רח' מרמורק.
  • תב"ע 180 אשר אושרה ביום 28/06/1950 בילקוט פרסומים 96 וכותרתה רחבת היכל התרבות.

הערה: ישנה אפשרות לקבלת תוספת אחוזי בנייה (הקלה כמותית) לתכניות שהופקדו טרם 1/8/89 ביניהן תב"ע 2268.

5.1.  סיכום זכויות הבנייה בנכס, באפשרויות בנייה השונות:

תוספת בנייה על הקיים

בנייה מחדש

בנייה מחדש של 2 החלקות

יעוד

אזור מגורים מיוחד

אזור מגורים מיוחד

אזור מגורים מיוחד

מספר קומות מקס'

5

5

5

קו בניין בנכס וחישוב שטח קומה לבנייה

צד מערב:  0 מ' – קיר משותף בחלקו ובחלקו שאינו משותף 3 מ'[7], צד מזרח: 3.6 מ', חזית: קו בניין קיים[8] או 4 מ' לפי הגדול מבינהם, אחורי: 5 מ',  שטח הקומה מחושב[9]: 169 מ"ר.

צד מזרח: 3.6 מ', צד מערב: 0 מ', אחורי: 5 מ', חזיתי: 5.

שטח קומה מחושב[10]: 139.

צדדי  3.6 (כאשר שני המגרשים צמוגים בקיר משותף), אחורי 5 מ', חזיתי 5. שטח קומה מחושב[11]: 311.

חישוב שטח המבנה

שטח בנוי/קיים של 964 + 169 מ"ר X 2 =  1302 מ"ר. (לא ניתן להגיע לניצול של 80% לקומה משטח המגרש).

139 מ"ר X 5 = 695 מ"ר (בחישוב קווי בניין). (לא ניתן להגיע לניצול של 80% לקומה משטח המגרש).

311 מ"ר X 5 = 1,555 מ"ר. (לא ניתן להגיע לניצול של 80% לקומה משטח המגרש[12]).

מרתף

לא קיים

עד שטח 80% מתכסית הקרקע, אפשרי בשתי קומות.

עד שטח תכסית הקרקע – 637 מ"ר, אפשרי בשתי קומות.

חדרי יציאה לגג

2 דירות – 46 מ"ר

2 דירות – 46 מ"ר

3 דירות – 69 מ"ר

מרפסות

תוספת מרפסות לקומות הנוספות יהיו עד לקונטור המרפסות הקיימות בבנין. סגירת המרפסות נתונה לשיקולי של מהנדס העיר.

בליטה עד 50% מהמרווח שבין קו בניין קדמי לקו המגרש. אין אפשרות לסגירת המרפסות (קירוי).

בליטה עד 50% מהמרווח שבין קו בניין קדמי לקו המגרש. אין אפשרות לסגירת המרפסות (קירוי).

אחרים

קומת קרקע קימת – מגורים

תיתכן קומת קרקע מפולשת

תיתכן קומת קרקע מפולשת

מעלית

אפשרת למעלית צידית לבניין

מעלית בתוך הבניין

מעלית בתוך הבניין שתשרת את שתי המבנים

הערה:בזכויות בניה אין הגדרת זכויות בנייה, אלא ישנה הגדרה נפחית, כלומר ההגבלה היא לגובה מקסימלי לבנין ולקוי בנין. השטח בנייה המקסימלי שניתן לבנות בגבולות אלו, הוא הזכויות בנייה בנשוא השומה.

  1. 6.מצב הרישוי

מעיון בתיק הבניין של הנכסים נמצאו מסמכים אלו:

  • רישיון מספר 667 משנת 17/4/1934

הרישיון ניתן לבניית ישיבת "בית יוסף" לשינויים וחלוקת פנים. הרישיון מתיר לבנות 145 מ"ר על בניין קיים בשטח של 155 מ"ר. שטח המגרשים 11-13 הינו 637 מ"ר.

  • רישיון מספר 18 משנת 25/4/1940

הרישיון ניתן לאגודת ישיבת בית יוסף להשלמת קומה ג' על בנין הישיבה, ברחוב ????? 5.

  • רישיון מספר 347 משנת 16/7/1964

הרישיון ניתן לאגודת ישיבת בית יוסף לשינויים וחלוקת פנים במחיצות וח"ש בקומות ב' ג', לנכס שברחוב ????? 5.

  • בקשה להיתר מיום 1/12/1986

הבקשה מתייחסת ברחוב ????? 5, אך איננה חתומה ע"י הועדה המקומית.

מהות הבקשה: סגירת מרפסות בשטח של 16 מ"ר ושיפוץ מבנה קיים.

בטבלת השטחים של הבקשה מפורט כי סה"כ השטח הקיים הינו 948 מ"ר (לפני ההוספה).

הצו מתייחסת למרפסת המבנה בקומה שנייה של הנכס ברחוב ????? 3. בצו מפורטות הוראות למילוי.

  • דחיית בקשה לשינויים פנימיים ללא היתר בנייה משנת 15/2/2009

מהנדסת רישוי בעיריית ת"א דחתה בקשה של עמותת בית אגודת ישראל מיום 14/1/2009 לשינוי יעוד ממעון תלמידים למגורים ??????? 3.

נציין שהמהנדסת לא התייחסה בתשובתה לבקשת השינויים פנימיים ולנכס ?????????? 5.

  • מסמך באנגלית משנת 1941

דרישה להמצאת מסמכים (לא ברור בדיוק מהי).

  • סיכום מצב הרישוי

אף שלא נמצא היתר הבנייה המקורי של הבניין, נמצאו היתרים מאוחרים יותר המתירים תוספות ושינויים לבניין.

  1. 7.המצב המשפטי

7.1.  בעלות

טרם הונפק נסח טאבו עדכני.

  1. 8.סקר שוק

מוצע למכירה דירות 3 ו-4 חדרים בבנין ברחוב דיזנגוף 94 פינת ריינס, המיועד לשיפוץ כללי ברמת גימור גבוהה. מחיר ממוצע מבוקש למ"ר הינו 30,000 ₪ במסירת הדירה תוך כשלוש שנים.

מוצע למכירה באזור הנכס, דירה משופצת בשטח של 100 מ"ר, תמורת סכום מבוקש של 3,400,000 ₪ (מהווה מחיר מבוקש של 34,000 ₪ למ"ר משופץ).

מוצע למכירה באזור הנכס, דירת 5 חדרים משופצת בשטח של 120 מ"ר בקומה חמישית, תמורת סכום מבוקש של 4,250,000 ₪ (מהווה מחיר מבוקש של 35,000 ₪ למ"ר משופץ).

מוצע למכירה באזור הנכס, דירה משופצת בשטח של 140 מ"ר, תמורת סכום המהווה מחיר מבוקש של 28,500 ₪ למ"ר משופץ.

מוצע למכירה באזור הנכס, דירה ישנה בשטח של 38 מ"ר, תמורת סכום המהווה מחיר מבוקש של 23,600 ₪ למ"ר ישן.

מסקר מחירים שערכנו באזור, נאמר לנו כי שווי מ"ר של דירה ישנה הינו 17,000 ₪, שווי מ"ר של דירה משופצת הינו 24,000 ₪, שווי מ"ר של דירה חדשה הינו 28,000 ₪.

מסקר מחירים שערכנו באזור, נאמר לנו כי שווי מ"ר של דירה משופצת הינו 36,000 ₪, שווי מ"ר של דירה חדשה הינו 42,000 ₪.

  1. 9.עקרונות ושיקולים בשומה

בבואי להעריך את שווי הנכס באפשרויות השונות, הבאתי בחשבון בין היתר את הגורמים והשיקולים הבאים: 

  • מצבם הפיזי תחזוקתי הירוד של הנכסים.
  • האפשרות לייעד את הבניין[13] לדיור מוגן – פנסיון בית אבות. בתחשיב שביצענו, ייעוד זה נמוך מרווח של השימוש היעיל והמיטבי (H.B.U) - שווי הנכס לאחר שיפוץ והוספת בנייה בניצול כל זכויות הבנייה או שווי הנכס לאחר הריסה הקיים ובנייה מחדש, תוך ניצול כל זכויות הבנייה.
  • מיקומו של הנכס, אופי הבנוי, רמת סחירותו והמחירים בסביבה.
  • נלקח בחשבון תוספת לעלויות בנייה בגין דרישת תב"ע 2650ב - שימור מבנים.
  • עלויות השיפוץ בבנייה הקיימת כוללות חיזוק המבנה כנדרש בתמ"א 38.
  • ההערכה הינה לנכס הנקי מכל חוב או שעבוד משפטי. יצוין, שאם קיים דייר מוגן בקומת הקרקע של הבנין, לא הובא נתון זה בחישוב השומה, ויתכן שיש לכך השפעה על שווי הנכס באפשריות השונות.
  • ההערכה איננה כוללת מע"מ, אם יחול.
  • המחירים מוצגים בש"ח. שער החליפין שקל/דולר ארה"ב לצורך התחשיבים - 1$ = 3.80 ₪. 

     

  1. 10.השומה (כולל פירוט השווי שנקבע, עלויות ותחשיב)

ההערכות נערכו לפי תתי הסעיפים שהוצגו בפרק 1 לעיל:

1.1.  הערכת הנכס – חלקה ??? בלבד, באפשרויות הבאות:

סעיף

מהות ההערכה

שווי למ"ר

סה"כ מ"ר בנוי

שווי

1.1. 

    הערכת הנכס – חלקה ??? בלבד, באפשרויות הבאות:

   

1.1.1.

הערכת הנכס במצבו הנוכחי (כולל זכויות הבנייה)

10,202,712

שווי

שווי מ"ר של המבנה במצבו

17,000

387

6,579,000

זכויות בנייה נוספות

9,500

444

4,218,000

היטל השבחה משוער

-594,288

     

1.1.2.

הערכת הנכס לאחר שיפוץ והוספת בנייה בניצול כל זכויות הבנייה

16,663,480

שווי

שווי מ"ר מבנה ישן משופץ

24,000

387

9,288,000

שווי מ"ר של שטחי תוספת למבנה

28,000

444

12,432,000

עלויות

עלות בנייה לקומות התוספת

-5,500

444

-2,442,000

עלות שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים

-3,200

387

-1,238,400

רווח יזמי של 17%

-468,420

כופר חנייה לדירות הנוספות

-60,000

5

-313,412

היטל השבחה משוער

-594,288

     

1.1.3.

הערכת הנכס לאחר הריסה הקיים ובנייה מחדש, תוך ניצול כל זכויות הבנייה

18,387,413

שווי

שווי מגורים חדש

32,000

741

23,712,000

שווי מקום חנייה הנוסף לשווי יח"ד

70,000

9

610,235

עלויות

הריסת המבנה הישן, פינוי ודחייה לשנה וחצי

-700,000

עלות בנייה ישירה כולל נלוות

-4,000

741

-2,964,000

עלות בניית מרתף כולל נלוות בשטח התכסית

-2,000

305

-610,235

רווח יזמי של 20%

-854,847

היטל השבחה משוער

4,560

444

-805,740

הערות לסעיף 1.1:

חלופה של בנייה חדשה (סעיף 1.1.3) גבוהה בכמעל 2 מיליון ₪ מאשר החלופה של שיפוץ ותוספת בנייה (סעיף 1.1.2), וזאת בהנחה שאין דיירים מוגנים בנכס. היתרונות נובעים, בין היתר, מאפשרויות תכנונים ופונקציונאליים (כגון חדר מדרגות נפרד, מיקום המעלית, המצאות חנייה).

השפעת חדר המדרגות בחלופות השונות:

כיום הגישה לקומה העליונות של חלקה ??? היא באמצעות חדר מדרגות של חלקה ???. מצב זה אינו בעייתי, כיוון שאלו אותם הבעלים והמחזיקים, כך שהנכס מהווה להם יחידה תכנונית אחת. במצב של הרחבת הבנייה לחלקה ???, יהיה צורך להסדיר את הגישה באמצעות חדר מדרגות זה, ע"י בניית המשך חדר המדרגות והסדר השימוש בו לכל השותפים בנכס והסכמת הבעלים, אגודת בית ישראל. לחלופין, אם תידרש בניית חדר מדרגות חיצוני, דבר שלא הובא בתחשיבנו, הנ"ל יגרום לתוספת עלויות הבנייה והפחתת כדאיות אופציה זו.

הוערך בהתאם עלויות בנייה הגבוהות בשל התאמת הבנוי וחיזוקו, כדי להוסיף בנייה חדשה.

הערה לסעיף 1.1.3:

לחלופה זו נוסף שווי של חנייה תת קרקעית, כיוון שבחלופות הקודמות אין חנייה.

1.2.  הערכת הנכס יחד עם חלקה ??? כיחידה אחת, באפשרויות הבאות:

סעיף

מהות ההערכה

שווי למ"ר

סה"כ מ"ר בנוי

שווי

1.2. 

הערכת הנכס יחד עם חלקה ??? כיחידה אחת, באפשרויות הבאות:

1.2.1.

הערכת הנכס במצבו הנוכחי (כולל זכויות הבנייה)

21,138,854

שווי

שווי מ"ר של המבנה במצבו

17,000

987

16,779,000

זכויות בנייה נוספות

9,500

534

5,073,000

היטל השבחה משוער

-713,146

     

1.2.2.

הערכת החלקות לאחר שיפוץ והוספת בנייה בניצול כל זכויות הבנייה

30,891,143

שווי

שווי מ"ר מבנה ישן משופץ

24,000

987

23,688,000

שווי מ"ר של שטחי תוספת למבנה

28,000

534

14,952,000

עלויות

עלות בנייה לקומות התוספת

-5,500

534

-2,937,000

עלות שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים

-3,200

987

-3,158,400

רווח יזמי של 17%

-563,370

כופר חנייה לדירות הנוספות

-60,000

6

-376,941

היטל השבחה משוער

-713,146

     

1.2.3.

הערכת החלקות לאחר הריסה הקיים ובנייה מחדש, תוך ניצול כל זכויות הבנייה

41,426,430

שווי

שווי מגורים חדש

32,000

1,624

51,968,000

שווי מקום חנייה הנוסף לשווי יח"ד

70,000

19

1,337,412

עלויות

הריסת המבנה הישן, פינוי ודחייה לשנה וחצי

-1,260,000

עלות בנייה ישירה כולל נלוות

-4,000

1,624

-6,496,000

עלות בניית מרתף כולל נלוות בשטח התכסית

-2,000

669

-1,337,412

רווח יזמי של 20%

-1,818,682

היטל השבחה משוער

4,560

354

-966,888

הערות לסעיף 1.2:

השימוש היעיל והמיטבי (H.B.U) לשתי החלקות הינו בנייה מחדש (לאחר הריסה הקיים, תוך ניצול כל זכויות הבנייה) – סעיף 1.2.3.

ההערכה לפי בנייה בקו בניין  משותף - 0. קו ה- 0 הינו קו השונה מהקיר בו קיימת ההפרדה הפיזית בין המבנים המשותפים כיום, נוכח החריגה של חלקה ??? לחלקה ???.

כיוון ששטח חלקה ??? גדול ב-15 מ"ר משטח חלקה ???, השווי היחסי של חלקה ??? משווי המבנה הינו 51.18%[14], ובש"ח כ– 21,200,000.

יוצא לפיכך, כי השווי היחסי של חלקה ???, כאשר היא חלק מבנייה משותפת עם חלקה ???, גבוה מהשווי של חלקה ???, כאשר היא מנצלת את זכויות הבנייה שלה בנפרד מחלקה ??? (פרק 1.1.2 – שווי של כ- 18,400,000 ₪). ההפרש עומד על כ- 3,000,000 ₪. הפרש זה נובע, בין היתר, מגורמים אלו:

חיסכון בבניית חדרי שירות משותפים (כגון: חדר מדרגות, מעלית), שיפור החזית של המבנה המשותף, הוזלת עליות בנייה ורישוי משותפות, נוחות בנייה מחדש שלא צמודה לקיר משותף קים.

מנגד, נלקח בחשבון הצפיפות במבנה משותף המפחיתה את שווי לקרקע.

1.3.  התייחסות שמאית לפירוק ושיתוף לפי סעיפים 37-40 לחוק המקרקעין:

1.3.1.     האם ניתן תכנונית לבצע חלוקה בעין לחלקה ???.

חלוקה נכסים, כפי שהוברר לי עד כה, כבר קיימת בפועל: קומת הקרקע משויכת לשותף אחד והקומות העליונות משויכים לשותף השני. חלוקה זו אף תואמת בקירוב את יחס זכויות הבעלים לשטחים הבנויים. כמו כן ולפיכך, ישנו סיכוי גבוה לרישום הנכס כבית משותף, באם הצדדים יבקשו זאת.

על החריגה של השטחים העוברים לשטחה של חלקה ???, יש להגיע להסדר.

אף על פי כן, אם תתבצע חלוקה בעין במצב הנוכחי, הדבר יגביל חלק מהשותפים, ובמקרה דנן, את השותף שבקומת הקרקע, לבצע תוספות בנייה למימוש זכויות הבנייה שלו (שליש מהזכויות), במידה והשותפים האחרים לא מסכימים למימוש זכויות הבנייה.

נציין, כי במידה ויסכימו השותפים למימוש זכויות הבנייה נוספות, סביר שניתן יהיה לחלקם חלוקה בעין בהתאם ליחס השותפות, ולשלם תשלומי איזון, לפי הצורך.

1.3.2.     מהו השינוי בשווי לאחר חלוקה בעין של חלקה ??? (בנוגע להפסד ניכר).

השווי שנקבע בפרק 1.1.1 שלעיל, דהיינו כ- 10,200,000 ₪, הוא שווי הנכס במצבו הנוכחי. שווי זה נמוך בכ-8,000,000 ₪ בהשוואה לשווי בשימוש היעיל והמיטבי (H.B.U) והוא – בנייה מחדש בניצול כל זכויות הבנייה (לאחר הריסה הקיים, תוך ניצול כל זכויות הבנייה), ששויו 18,400,000 ₪ (סעיף 1.1.3). עם זאת, לאחר חלוקה בעין יכולים השותפים להסכים על בנייה של תוספת זכויותיהם בנכס (סעיף 1.1.2), ואז ההפרש בהשוואה לשווי בשימוש היעיל והמיטבי (H.B.U) הוא רק כ- 1,700,000 ₪.

1.3.3.     האם ניתן תכנונית לבצע חלוקה בעין לחלקות ???-???.

כפי שצוין לעיל, חלוקת נכסים, כפי שהוצג בפניי עד כה, כבר קיימת בפועל לפי חלוקת קומת הקרקע לשותף אחד וחלוקת הקומות העליונות לשאר השותפים, ביחס לחלקה ???. חלוקה זו אף תואמת בקירוב את יחס זכויות הבעלים לשטחים הבנויים. היות ולשותפים שבקומת הקרקע אין חלק מהבעלות בחלקה ???, הרי שאין השפעה או שינוי על אופי חלוקה בעין לשתי ההחלקות יחדיו. לפיכך האמור בפרק 1.3.1 נכון גם לפרק זה: "החלוקה אף תואמת בקירוב את היחס זכויות הבעלים לשטחים הבנויים. כמו כן ולפיכך, ישנו סיכוי גבוה לרישום הנכס כבית משותף, באם הצדדים יבקשו זאת. על החריגה של השטחים העוברים לשטחה של חלקה ??? יש להגיע להסדר."

בנוגע לחדר המדרגות, יש להגיע להסדר, כפי שפורט לעיל.

1.3.4.     מהו השינוי בשווי לאחר חלוקה בעין של חלקות ???-??? (בנוגע להפסד ניכר).

לפי השווי שנקבע בפרק 1.2.1 שלעיל, דהיינו 21,100,000 ₪, הרי שבמצבו הנוכחי של הנכס, שוויו נמוך בכ-20,000,000 ₪, בהשוואה לשווי בשימוש היעיל והמיטבי (H.B.U) והוא - הערכת החלקות לאחר הריסה הקיים ובנייה מחדש, תוך ניצול כל זכויות הבנייה, ששויו הכולל לשתי החלקות הינו 41,400,000 (פרק 1.2.3). עם זאת, לאחר חלוקה בעין יכולים השותפים להסכים על בנייה של תוספת זכויותיהם בנכס (סעיף 1.2.2), ואז ההפרש בהשוואה לשווי בשימוש היעיל והמיטבי (H.B.U) הוא רק כ- 11,000,000 ₪ (בהתייחס לשתי החלקות יחדיו).

הערה: השוויים מתייחסים לשתי החלקות. כדי להגיע לשווי של חלקה ??? בלבד, יש לחלק לפי 51.18%.

עם זאת, נציין שוב, כי במידה ויסכימו השותפים למימוש זכויות הבנייה נוספות, סביר שניתן יהיה לחלקם חלוקה בעין בהתאם ליחס השותפות, ולשלם תשלומי איזון, לפי הצורך.

לסיכום:

לאור כל האמור לעיל נציין כי אם קיימת הסכמה בין הצדדים לפירוק שיתוף ע"י חלוקה בעין, הדבר נראה אפשרי בנכס בנדון.

סעיף 40 לחוק המקרקעין מורה על פירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפידיון, אף אם למקצת השותפים יגרם הפסד ניכר. לפי התחשיבים שביצענו לעיל, אין הפסד/העדר רווח ניכר לשותפים (או לבעלי הזכויות בנכס לאחר חלוקה בעין), או לחלק מהם, במידה ויסכימו הצדדים על מימוש זכויות הבנייה הנוספות לנכס או על בנייה מחדש (הפרש של כ- 1,700,000 ₪).

במידה ולא יגיעו השותפים להסכמה כזו, עלולים הצדדים להפסיד שווי כולל של כ- 8,100,000 מערך הנכס, שעונה על הגדרת הפסד ניכר. יחד עם זאת, לעניות דעתי, נראה שכוונת הסעיף היא הפסד הנגרם בפועל, קרי: הפחתת שווי החלק היחסי של שותף, ממצבו הקודם בשותפות, למצבו החדש, לאחר חלוקה בעין (כגון חלוקה בעין של קרקע לבנייה שלא תותיר שטח מינימאלי למגרש). במקרה דנן, אין הפחתת שווי של חלק מהשותפים במקרה של חלוקה בעין, אלא יתכן רק העדר רווח כפי שקיים במצב הנוכחי של הנכס. כמו כן, העדר רווח זה, איננו מהווה חלופה קבועה החולטת הפסד/העדר רווח, אלא קיימת אפשרות לשינוי ומימוש בעתיד, בהתאם להסכמת הצדדים או חליפיהם.

נציין שלא נבדקה האפשרות כי קיים דייר/דיירים מוגנים בקומת הקרקע. האפשרות לא נבדקה כיוון ולא נערך ביקור בנכס ולא התקבלו נתונים בקשר לדירות מוגנות, אם יש. בקביעת השווים התעלמנו מאפשרות זו וכמובן שיש בהם כדי לשנות ממסקנות חוות הדעת.

לאחר שכלול וכימות כספי של כל הגורמים המשפיעים ובחינת כל החלופות, הגענו לכלל מסקנה, כי השווי בשימוש היעיל והמיטבי (H.B.U) לנכס, הוא בנייה מחדש של שתי החלקות יחדיו, לאחר הריסה הקיים וניצול מלוא זכויות הבנייה, בשווי של 21,200,000 ₪ לחלקה ??? (פרק 1.2.3 בחישוב החלק היחסי). זאת כאמור בהנחה שאין דיירות מוגנת בנכס.

בקביעת השווי של חלקה ??? בלבד, ללא אפשרות של לבנייה משותפת עם חלקה ???, הגענו לכלל מסקנה כי השווי בשימוש היעיל והמיטבי (H.B.U) הוא של בנייה מחדש (בניצול כל זכויות הבנייה, לאחר הריסת הקיים) בשווי של כ- 18,400,000 ₪ (פרק 1.1.3).

  1. 11.הצהרה

הריני מצהיר בזאת שאין לי כל עניין בנכס הנדון ושומתי נערכה עפ"י מיטב ידיעותי, נסיוני והכשרתי המקצועית,                 

ולראיה באתי על החתום-

                                                                                             

       ????????- כלכלן  ושמאי מקרקעין.             

המשך לדפים ומאמרים רלוונטיים:

שומות לדוגמא של הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים:

http://www.justice.gov.il/MOJHeb/VaadaLetkinaShamaot/Ezer/

שומות מכריעות בפרסום של מועצת שמאי המקרקעין:

http://www.justice.gov.il/MOJHeb/MoezetShamaim/ShamautMachria/haarot.htm

 


[1] בית המשפט קבע כי חוות הדעת שהציגו המבקשים לא חידשה דבר למעט העובדה שניתן לבנות על המקרקעין מבנה אחד בעל שני אגפים בשלבים שונים. בהקשר זה ציין בית המשפט כי לפי גרסת המומחה מטעם בית המשפט בנייה של מבנה אחד עם שני אגפים בשני שלבים איננה אפשרית ולא תקבל את אישור העירייה. אך מעבר לכך, נקבע כי גם בנייה בשלבים תצריך שיתוף פעולה בין הצדדים, כפי שאף עולה מחוות הדעת של המומחה מטעם המבקשים. בית המשפט המשיך וקבע כי יש לדחות את טענת המבקשים לפיה הסכמת הצדדים המקורית, כפי שזו באה לידי ביטוי בפסיקתא, למינוי באי כוחם לכונסים במשותף, ניתנה גם לצורך בנייה משותפת. נקבע כי מהאמור בפסיקתא לא ניתן ללמוד על הסכמה לבנייה משותפת וכי הפעולות השונות שכונסי הנכסים הוסמכו לנקוט, הינן רובן ככולן פעולות שלפני התחלת הבנייה ו/או פעולות בסיום הבנייה (אם יירשם הבית כבית משותף ולצורך חלוקת הדירות). כן נקבע כי מהפסיקתא לא ניתן ללמוד כי כונסי הנכסים הוסמכו לכפות על הצדדים לשתף פעולה לבנות יחדיו או לבנות במקום הצדדים. בהקשר זה הוסיף בית המשפט וקבע כי אין באפשרותו לכפות על הצדדים לשתף פעולה. לבסוף דן בית המשפט באפשרות של בניית שני בניינים נפרדים על המקרקעין. נקבע כי דרך זו אינה בת ביצוע מאחר ותגרע 40% מזכויות הבנייה. בית המשפט קבע כי בגריעה זו יש כדי לענות על ההגדרה של "הפסד ניכר לשותפים" בהתאם לתנאי סעיף 40(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן- חוק המקרקעין) ולפיכך לא ניתן להורות על חלוקה בעין של המקרקעין. לבסוף בית המשפט שב וקרא לצדדים לנסות להגיע להסדר שיתוף, ונקבע כי בהעדר הסכמה מצד הצדדים תימכר הקרקע.

[2] כידוע, הפסיקה ראתה בשיתוף מקרקעין דבר שלילי, והיא עודדה את פירוק השיתוף. לעניין זה נקבע זה מכבר בע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיו פ"ד ל(1) 454 כדלקמן:
"...המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' וייסמן בספרו "חוק המקרקעין - התשכ"ט 1969, מגמות והישגים...." אלא שפירוק השיתוף, מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם".

[3]  59. ולא רק שהשוואת פתרון המכר מול פתרון בדרך של רישום בית משותף מראה שעם רישום בית משותף יגרם לצדדים הפסד ניכר אלא שניתן היה ללמוד מעדותם של המומחה כי לפי המצב התיכנוני הקיים, לא ניתן להוסיף דירות או אפילו חדרים על הגג בבניינים הקיימים (ראה חקירת המהנדס צבי רון בעמוד 8 לפרוטוקול) הוא הדין באשר לשיקולי המס, גם כאן אני מקבלת את טענת ב"כ התובעות בסיכומיה ואת טענתה כי שיקול המס מצביע על כך שהוצאה זו תהא זניחה ביחס.

[4] לצורך הכרעה בשאלת אופן פירוק השיתוף, על בית המשפט לשקול האם עלול להיגרם הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם, במקרה של חלוקה בעין, ורק אז ישקול את הדרך בה יתבצע פירוק השיתוף.

[5] סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין." סעיף 40(א) לחוק המקרקעין מתייחס למצב שבו חלוקה בעין אינה אפשרית, וקובע כי "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון [ההדגשה שלנו]." צירוף סעיפים אלה מלמד, שכשלא מתאפשר פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, הדרך לפירוק השיתוף היא מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. בדרך זו היה על בית המשפט ללכת.

[6] 8.8X 2.42 = 21.296.  מודד של הנתבע ציין שטח של 22.5 מ"ר.

[7] חלק זה הינו 4.8 X 4.22 = 20.2

[8] לפי היתר משנת 86: חזית – 2.25, מזרח - 2.00, עורף – חלק 5 חלק יותר.

[9] מידות החלקה: חזית: 13.8, עומק: 23.6.  שטח התכסית לאחר הפחתות: חזית: 10.2, עומק: 14.6= 149 + 20.2 = 169.2.

[10] מידות החלקה: חזית: 13.8, עומק: 23.6. שטח התכסית לאחר הפחתות: חזית: 10.2, עומק: 13.6= 139.

[11] מידות החלקה המאוחדת: חזית: 26.5, עומק: 23.45. שטח התכסית לאחר הפחתות: חזית: 22.9, עומק: 13.45 = 311.44.

[12] 521 מ"ר לקומה.

[13] או חלק מהבניין. האפשרות כפופה לתנאים שבתב"ע ובאישור הועדה המקומית.

[14]   311+326=637              326/637 = 51.18%  אף אם חלוקת הדירות תהיינה שונה, היחס ישולם באמצעות תשלומי איזון.

כניסות: 8559
קטגוריה: מאמרים עידכון אחרון ב-חמישי, 21 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים רלוונטיים:

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, שמאי מקרקעיןועורך דין, בעל תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, עם ניסיון בתחום השמאות מקרקעין מזה כשש שנים, עבד עם גופים ציבוריים (מוסדות המדינה, בנקים) ופרטיים (פרי-לאנס, משרדי נדל"ן, בעלי נכסים). המשרד פועל ברוח התורה והצדק – ללא משוא פנים"וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ, אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ אַל תּוֹנוּ, אִישׁ אֶת-אָחִיו" (ויקרא כה') ומתן שירות אדיב. נא לא לגלוש באתר ולא לפנות לייעוץ ביום שבת קודש.

האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על תחום המקרקעין והנדל"ן בענייני קנייה ומכירה, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זה משום המלצה, חוות דעת מקצועית או ייעוץ או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר:

טלפון: 077-5253416
פקס: 153-25712262
דוא"ל: shamahut@gmail.com
 
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
 
המשרד ממוקם במרכז העיר ירושלים.