פסיקה רלוונטית לבדיקת היטל השבחה לפי תכנית בינוי

1.1  רע"א 384/99 מוע"ש בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה

גם תכנית שמשדרגת את השימושים במקרקעין תיחשב לתכנית משביחה והיא תחושב בהיטל למרות שאיננה מוסיפה אחוזי בנייה לקרקע.

1.2  בע"א 91/458 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב-יפו

תכנית המתאר התנתה מתן היתרי בנייה בהכנת תכנית מפורטת. המערערת טענה שהתכנית המפורטת אינה משביחה את מקרקעיה, באשר אין בה הרחבה של זכויות הניצול במקרקעין, כלשונו של סעיף 2 לתוספת השלישית, והיא תכנית בינוי, שבגינה אין חבות בהיטל השבחה. "תכנית בינוי" אינה בגדר תכנית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה. לענין החיוב בהיטל ההשבחה אין לבחון את ההשלכות של אישור תכנית על שווי המקרקעין בשוק, אלא יש להשוות את התכנית שאושרה עם זו שקדמה לה ולבחון, אם יש בחדשה הרחבה של זכויות הבעלים, הרחבה המיטיבה עמם ומשביחה את שווי המקרקעין. אם אין בתכנית גופה משום השבחת מקרקעין לעומת קודמתה, אין חשיבות לכך שאישור התכנית החדשה העלה את שווי המקרקעין. המשיבה טענה, כי בעצם אישור התכנית יש השבחה של המקרקעין בגלל מידת זמינותם לניצול.

נפסק, כי תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במנין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים. אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי. אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבנייה, דהיינו תכנית מתאר או תכנית מפורטת. זהו מצב בלתי רצוי, שבו ניתן להשיג אותה תכלית תכנונית בשתי דרכים. לבחירה השלכות רבות פנים, השלכות היוצרות אפלייה בין מי שלתכניתו יועד המסלול של תכנית מפורטת לבין מי שלתכניתו נקבעה מסלול של תכנית בינוי. אחת מנקודות השוני היא כי זה האחרון יחויב בהיטל השבחה עם אישור התכנית המפורטת, ואילו חברו שזכה ותכניתו היא תכנית בינוי,יהיה פטור מההיטל.

בית המשפט דחה את הערעור ופסק, כי המבחן לחבות בהיטל השבחה הוא כאשר עקב אישור התכנית עלה ערכם של המקרקעין בשוק. הדבר עולה בראש ובראשונה מלשונו של סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שבו נאמר: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת...". המונח "השבחה" הוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית שזו לשונו: "השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג." כאשר מרכיבים את הגדרת ההשבחה על לשונו של סעיף 2(א) לתוספת השלישית, עולה, כי לשם הקמת החבות בהיטל צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים: ראשית, יש צורך שתחול עליית שוויים של המקרקעין עקב אישור התכנית, ושנית, עליית השווי צריכה לנבוע מהרחבתן של זכויות הניצול, או "בדרך אחרת". משמע, שלא רק שבח, הנובע מהרחבת זכויות הניצול גורר חבות להיטל, אלא גם עליית שווי המקרקעין, שתבוא עקב אישור התכנית. עליית שווי המושפעת מהאירוע של אישור התכנית ולא מתכנה של התכנית, גם היא בגדר השבחה. פרשנות זו מתחזקת מעיון בהגדרת "מימוש זכויות במקרקעין" שבסעיף 1 לתוספת השלישית: "קבלת היתר לפי חוק זה לבנין או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית." דהיינו, האירוע הגורר את החבות בהיטל הוא אישור התכנית, ללא זיקה לתכנה של התכנית. בענייננו היה אישור כזה, וקמה החבות. התנאי השני הוא כי עקב אישור התכנית יעלה ערכם של המקרקעין. יש להדגיש, כי בשלב זה אין מדברים על שיעור ההיטל הנגזר, כמובן, משיעור ההשבחה. בשלב זה העניין היחידי שלו חשיבות הוא עליית שווי המקרקעין, שבאה עם אישור התכנית, בגלל השינוי שחל במידת זמינותה לבנייה.

הצורך לגבות את היטל ההשבחה גם כאשר אין התכנית מרחיבה זכויות, נובע בין השאר מכך, שכאמור בסעיף 13 לתוספת, ההיטל נועד לכסות הוצאות על הכנת תכנית. גם הכנת תכנית שאינה מרחיבה זכויות כרוכה בעלויות, ולכיסויין נועד היטל ההשבחה. הטלתו מותנית גם בעליית שווי המקרקעין עקב אישור התכנית. יום אישור תכנית הוא היום, בו מתפרסמת ברשומות הודעה על מתן תוקף לתכנית. התכנית נכנסת לתוקף 15 יום לאחר פרסומה, ויום זה הוא מועד אירוע המס, והיום הקובע לחישוב ההשבחה.

1.3  ע"א (ת"א) 4927/89 הבית ברחוב פינסקר בת"א נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו

למרות שההשבחה חייבת להיגרם אך ורק כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג, הרי שנתקיים הקשר הסיבתי האמור, אין זה משנה אם ההשבחה נגרמה כתוצאה מתוספת אחוזי בנייה או מסיבה אחרת. הסעיף מחייב שיתקיים קשר סיבתי בין ההשבחה לבין התכנית, מתן הקלה או שימוש חורג, אך הוא אינו דורש שההשבחה תיגרם בגלל תוספת בנייה דווקא אלא כל השבחה שנגרמה בגלל האירועים הנ"ל תהווה סיבה להטלת ההיטל.

1.4  יחזקאל לוי היטל השבחה - עקרונות החוק ופרשנות מקרקעין וערכם חוברת פ"ז אוקטובר 81

כניסות: 5114
קטגוריה: מאמרים עידכון אחרון ב-חמישי, 21 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים רלוונטיים:

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, שמאי מקרקעיןועורך דין, בעל תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, עם ניסיון בתחום השמאות מקרקעין מזה כשש שנים, עבד עם גופים ציבוריים (מוסדות המדינה, בנקים) ופרטיים (פרי-לאנס, משרדי נדל"ן, בעלי נכסים). המשרד פועל ברוח התורה והצדק – ללא משוא פנים"וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ, אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ אַל תּוֹנוּ, אִישׁ אֶת-אָחִיו" (ויקרא כה') ומתן שירות אדיב. נא לא לגלוש באתר ולא לפנות לייעוץ ביום שבת קודש.

האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על תחום המקרקעין והנדל"ן בענייני קנייה ומכירה, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זה משום המלצה, חוות דעת מקצועית או ייעוץ או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר:

טלפון: 077-5253416
פקס: 153-25712262
דוא"ל: shamahut@gmail.com
 
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
 
המשרד ממוקם במרכז העיר ירושלים.