בדיקת תיק בניין של נכס מקרקעין, ובו את היתרי הבנייה וחריגות בנייה

חלק מעבודת של שמאי מקרקעין כוללת בדיקת תיק הבניין של הנכס, המצוי בוועדה המקומית. לפי היתר הבנייה המצוי בתיק הבניין, מחשב השמאי את שטח הנכס החוקי, תוך בדיקתו בבנוי בפועל, והתאמתו למול תעודות נוספות המציינות את שטח הנכס, כגון: נסח טאבו, טופס ארנונה, מדידת מודד מוסמך, מדידה עצמית.

בנוסף, השמאי משווה את היתרי הבנייה (שבתיק הבניין) לבנוי בנכס – כדי לוודא שאין חריגות בנייה (ואם יש, כמה ואיפה). כמו כן, נבדקים הימצאותם של צווים שונים (בעיקר משפטיים) בתיק בניין החלים על הנכס, וכן הערות ובקשות שונות – והרלוונטיות שלהן לנכס, או על הבעלים, או על הבדיקה וההליך הצפוי.

לעיתים גם בעל הנכס שומר עותקים של היתרי בנייה של הנכס, אך בכל אופן כדאי וראוי לבדוק את תיק הבניין, על מנת לוודא שאין היתרים חדשים יותר או שינויים בנכס (כגון צו איסור בנייה): "וְיָדַעְתָּ, כִּי שָׁלוֹם אָהֳלֶךָ;    וּפָקַדְתָּ נָוְךָ, וְלֹא תֶחֱטָא" (איוב ה').במידה ולא נמצא תיק בניין בארכיב/גנזך הוועדה, ניתן לנסות לצאת את תיק הבניין ממחלקת הארנונה שאמורה לשמור עותק בהליך קבלת ההיתר.

להלן המלצות לבדיקות בתיק הבניין:

·       עיון בתיק הבניין בוועדה המקומית

תחילה יצוין שבחלק מהועדות המקומיות צריך להזמין את תיק הבניין לפני (לעיתים כדאי לשלב ביקור זה יחד עם קבלת מידע בע"פ מטעם הוועדה). כמו כן, אם המעיין בתיק הבניין אינו בעל הנכס הרשום בתיק, לעיתים עליו להמציא לוועדה ייפוי כח.

בעיון בתיק הבניין יש לסדר את היתרי הבנייה לפי מהותם ולפי תאריכים כרונולוגיים (החדש קובע), לוודא שיש חותמת של הוועדה המקומית, ולעיין בגרמושקה (תסריט/הרמוניקה) ולצלם לפחות את פרטי הצדדים ומהות הבקשה, טבלת שטחים, תרשים הקומות.

·       צילום מסמכים רלוונטיים בתיק הבניין

יש לצלם את ההיתרי בנייה הרלוונטיים (מומלץ לצלם כפול: גם פיזית במכונת צילום, וגם במצלמה דיגיטלית) הכוללים את היתר הבנייה בכתב (בד"כ דף אחד) ואת תשריט ההיתר (המכונה גרמושקה). במידה ותשריט ההיתר גדול, ניתן לצלם רק חלקים רלוונטיים, ובכללם: עמוד ראשון עם תאריך, מספר תיק, חותמת הוועדה המקומית, מהות הבקשה, עמוד שני הכולל את טבלת השטחים ומפת הסביבה, עמודים רלוונטיים של הנכס הנישום. לחלופין, ובמידת הצורך, ניתן לשכפל את הגרמושקה הגדולה במכון צילום (בד"כ נמצאים עסקים כאלו סמוך למשרדי הוועדה).

·       חיפוש בעיות בתיק הבניין

מלבד הפרדה ברורה בין ההיתרים או התכניות הלא חתומות-מאושרות סופית ע"י הועדה המקומית, יש לוודא שאין בתיק ממצאים על 'בעיות' כלשהן, כגון: צווי בית משפט (כגון צו הריסה), הערות על חריגות בנייה, התנגדויות לבקשה להיתר בנייה וכדומה.

במידה ואכן נמצאו חריגות בנייה, יש לוודא כי אלו מאושרים על ידי העירייה, אחרת יש להעריך את אפשרות אישורם והעלויות הכרוכות בביצוע אישורים אלו.

המלצה: בהזדמנות הביקור בעיריית ירושלים, מומלץ להיכנס למחלקת המידע תכנוני, ולקבל מידע תכנוני בע"פ על הנכס. משרדינו משתדל לקבל מהעירייה מידע תכנוני רשמי ובכתב, אך זאת בהתאם לזמן הוצאת השומה ולתקציב הלקוח.

כניסות: 12769
קטגוריה: תפקידי השמאי עידכון אחרון ב-רביעי, 20 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים רלוונטיים:

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, שמאי מקרקעיןועורך דין, בעל תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, עם ניסיון בתחום השמאות מקרקעין מזה כשש שנים, עבד עם גופים ציבוריים (מוסדות המדינה, בנקים) ופרטיים (פרי-לאנס, משרדי נדל"ן, בעלי נכסים). המשרד פועל ברוח התורה והצדק – ללא משוא פנים"וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ, אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ אַל תּוֹנוּ, אִישׁ אֶת-אָחִיו" (ויקרא כה') ומתן שירות אדיב. נא לא לגלוש באתר ולא לפנות לייעוץ ביום שבת קודש.

האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על תחום המקרקעין והנדל"ן בענייני קנייה ומכירה, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זה משום המלצה, חוות דעת מקצועית או ייעוץ או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר:

טלפון: 077-5253416
פקס: 153-25712262
דוא"ל: shamahut@gmail.com
 
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
 
המשרד ממוקם במרכז העיר ירושלים.