עלות יסודות בהרחבת בנייה שכנים

שומה נפוצה בתחום זה היא, הערכת שווי של עלות בניית יסודות/שלד להרחבת דירה (כגון: חדר, מרפסת), כדי לקבל את שווי עלויות הבנייה של היסודות, ואז השכנים יכולים להתחלק ביניהם לפי החלקים הרלוונטיים שכל שכן נהנה מהם, וכן לפי כמות השכנים בבניין.

לרוב מדובר על שכן ראשון שבנה לו הרחבה ולצורך כך בנה גם יסודות באדמה, וכעת שכן נוסף רוצה גם להרחיב את דירתו, וכעת הוא יהנה מהיסודות המוכנים שכבר נבנו ע"י אותו שכן ראשון.

אם כן, כמה ראוי שהשכן הנוסף ישלם עבור השכן הראשון עבור היסודות?

התשובה לכך היא מורכבת משלוש קביעות: הראשונה – איזה חלקים יוגדרו יסודות משותפים, השנייה – כמה עלו היסודות המשותפים, והשלישית – כמה על כל שכן להתחלק/להשתתף בעלות בנייה בכל יסוד.

כיצד משרדינו לשמאות מבצע את השומה בתחום זה?

  1. המשרד מייעץ (לקמן גם הסברים ודוגמאות) איזה חלקים יוגדרו יסודות משותפים, ויציין אותם בשומה לפי בחירת הלקוח.
  2. המשרד קובע בשומת מקרקעין את עלויות הבנייה לפי מחירון 'דקל' נכון ליום הביקור בנכס (ולא ליום הבנייה, אלא אם הלקוח יבקש למועד אחר).
  3. המשרד לא קובע כמה על כל שכן להתחלק/להשתתף בעלות בנייה בכל יסוד, כיוון שזוהי שאלה משפטיתאיזה חלקים מקובל לכלול ולהעריך?

לרוב, שומת מקרקעין ליסודות בנייה תתייחס לאומדן עלויות בנייה של שלד בנייה ללא קירות לתוספת לבניין הנדון, וזאת כברירת מחדל של בקשת הלקוח, אך הלקוח יכול לבקש להגדיר בניות וגימורים שונים/נוספים מלבד אלו:

  1. חפירה ויסודות מסוג כלונסאות או פלטות עם קורות קשר בין יסודות.
  2. רצפות/תקרות בטון/צלעות.
  3. עמודים.

להלן שתי מקורות של הצעות לחלקים ולחלוקה:

  1. כיצד מעריכים את שווי עלות בניית היסודות?

להלן דוגמאות של קטעים מגורמים ושיקולים בשומה-חוו"ד לאומדן שווי עלות שלד לתוספת בניה:

  • ·שטח ההרחבה בהתאם לתכניות ביצוע לשלד שהוצגו בפניי, הינו כ- ???????? מ"ר כולל את שטח הממ"ד ואינו כולל את שטח המרפסת שמש.
  • ·ההערכה הינה  לעלות הקמת שלד בלבד בהתאם למחירים כיום, לא כוללת את עבודות הגמר לסוגיהן כגון: קירות, טיח (אבן ירושלמית), אינסטלציה, ריצוף, וכו'.
  • ·הונח כי הבניה תואמת את היתר הבניה ובוצעה בהתאם לתקנים הרלוונטיים.
  • ·שומה  זו אינה מתייחסת לטיב העבודה ו/או לעניין יציבות המבנה.
  • ·הבניה כוללת: ??כלונסאות, קורות יסוד, ??עמודים (בכל הקומות הבנויות), תקרת צלעות ותקרת בטון (בכל הקומות הבנויות), אם בונים ממ"דים על ממ"דים – יש להוסיף גם קירות ממ"ד (בכל הקומות הבנויות).
  • ·העלויות נקבעו בהתאם למחירון "דקל" המהווה קו מנחה בתחום הבניה תוך בדיקה מול קבלנים העוסקים בהרחבות בניה בפרט.
  • ·המחירים אינם כוללים מע"מ.
  • ·ראוי ומבוצע הפחתה של ??% בגין עבודה בהיקף קטן.
  • ·ראוי ומבוצע הפחתה של ??% בגין הוצאות ניהול, תכנון ופיקוח הנדסי.
  • ·השוואה ובדיקת מחירים לפי יחס של שליש בין עלות שלד (עבודה+חומרים) מבנייה קומפלט (שלד+גמר).

לצורך הערכת תשלום יחסי ביסודות המשותפים, נצרכים מסמכים אלו (ככל שיש יותר, מה טוב):

  • ·תכנית עבודה (יסודות, קורות קשר, תכנית רצפה של כל קומה רלוונטית, תכנית ממ"ד).
  • ·תכנית היתר חתומה כולל  חישוב שטחים, חתכים וחזיתות.
  • ·לצורך זיהוי: נסח רישום מקרקעין (טאבו), תשריט בית משותף.

השומה תתבסס על פי המסמכים לעיל, ואם אינם, לפי מראה ובדיקת היסודות בעת הביקור או לפי המקובל בתחום (וזאת יצויין במפורש בחוות הדעת).

יצויין כי הערכת יסודות אינה מתייחסת לזכויות הבנייה של כל שכן, וככל ששכן מסוים בנה יותר מזכויותיו היחסיות, חיול עליו כאמור בסעיף 71 ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. (ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה. (ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה. (ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה".


[2]באופן כללי החלוקה היא בצורה שכל אחד משלם עבור החלק שהוא נהנה ממנו, וכשיש כמה נהנים מחלקים ביניהם. וכדלהלן:       התחתון משלם עבור רצפתו בעצמו ומתחלק בתקרתו עם הבונה שמעליו, קומה ב' וג' משלמים כל אחד חצי רצפה וחצי תקרה, קומה עליונה משלם חצי רצפה ותקרה שלמה, ואם התקרה של העליון משמש לכל השכנים (לסוכה דודי שמש וכדו'), כולם משתתפים בחצי תקרה עליונה. על היסודות כולם משלמים יחד, העליון חייב לשלם עבור רביעית של העמודים שבקומה התחתונה (לפי עלות עמודים בעובי שיוכלו להחזיק את רצפתו ללא תקרות ביניים) שלישית על עמודים של קומה ב' וחצי של קומה ג' וכן הלאה.             אבל בצורה זאת יוצא שהעלות הבניה של העליון היא יקרה מכולם, ולכן במקרה שתוספות הבניה של כולם הינן בגודל שווה, ולכולם חלק שווה ברכוש המשותף, בית הדין יכול לשקול שכוונת הצדדים היתה לחלוקה שווה, ולא שהעליון יקבל שטח שעלות בנייתו יקרה וקומה ב' יקבל שטח שעלות בנייתו זולה, ומשום כך לפסוק שכולם מתחלקים בעלויות הבניה שווה בשווה. אבל במקרה שממילא אין יחס שווה בין החלקים שכל אחד מקבל לבין חלקו ברכוש המשותף, אין אומדנא שכך היתה כוונת הצדדים, וממילא יש לחלק באופן הנ"ל שכל אחד משתתף במה שהוא נהנה. כמובן שאם יש אומדנות נוספות על כוונות הצדדים, הדין יכול להשתנות.  מקורות: סמ"ע סי' קנח ס"ק יט ונתיבות שם סק"ו, ועיין עלון המשפט גליון 27 עמוד ד.

[3]שכן שבונה רק מרפסת אינו חייב להשתתף ככל השכנים אלא פחות מהם. בערך כפי היחס שבין שווי המרפסת לשווי החדרים שהשכנים בונים.               אתן דוגמא, נניח שהדייר בקומה רביעית בונה מרפסת בלבד, שווי המרפסת הוא כרבע שווי של חדר בגודל זה, עליו לשלם 1/13 מהיסודות והעמודים בקומה התחתונה (ושאר השנים 4/13 כל אחד), 1/9 מהעמודים בקומה 2 (והדיירים בקומה 2-3 4/9 כל אחד), 1/5 מהעמודים והתקרה של קומה 3 (והדייר בקומה 3 4/5).      כמובן שלא ניתן לשער דברים אלו במדויק ויש למצוא את הדרך להתפשר.               מקורות:  ישנם כמה דוגמאות בפוסקים שמצאנו לחלק הוצאות צורך משותף בין כל הנהנים לפי רמת ההנאה. בסמ"ע סי' קנח ס"ק יט ונתיבות שם סק"ו לענין גדר המקיף שתי חצירות גדולה וקטנה, בשו"ע חו"מ סי' קסג סעיף ג לעניין בניית חומה, וכן בשו"ת מהר"ם מינץ סי' נג (הובא בב"ש סי' קיח) לעניין השתתפות קרובים בהוצאות קבורת יקירם לפי מידת הצער והביזיון אם לא ייקבר.

כניסות: 13819
קטגוריה: סוגי שומות עידכון אחרון ב-חמישי, 21 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים רלוונטיים:

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, שמאי מקרקעיןועורך דין, בעל תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, עם ניסיון בתחום השמאות מקרקעין מזה כשש שנים, עבד עם גופים ציבוריים (מוסדות המדינה, בנקים) ופרטיים (פרי-לאנס, משרדי נדל"ן, בעלי נכסים). המשרד פועל ברוח התורה והצדק – ללא משוא פנים"וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ, אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ אַל תּוֹנוּ, אִישׁ אֶת-אָחִיו" (ויקרא כה') ומתן שירות אדיב. נא לא לגלוש באתר ולא לפנות לייעוץ ביום שבת קודש.

האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על תחום המקרקעין והנדל"ן בענייני קנייה ומכירה, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זה משום המלצה, חוות דעת מקצועית או ייעוץ או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר:

טלפון: 077-5253416
פקס: 153-25712262
דוא"ל: shamahut@gmail.com
 
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
 
המשרד ממוקם במרכז העיר ירושלים.