הפחתת היטל השבחה

משרדינו מייעץ ומטפל בהפחתת היטלי השבחה במיסוי מקרקעין.  יונתן הינו שמאי מקרקעין ועו"ד, אשר מתמחה במישורים התכנוניים והמשפטיים בליווי עסקת מקרקעין (נדל"ן: דירה/בית). קריאה מהנה ובהצלחה

ראשי פרקים מקושרים (לא פעיל באתר)                                                                            עמ'

הפחתת היטל השבחה. 1

1.        מתי ועבור מה משלמים היטל השבחה (החבות)?. 1

1.1.         גורם ההשבחה. 1

1.2.         על מי חל היטל השבחה. 2

1.3.         מועדים לחישוב ההשבחה, ההצמדה והתשלום. 2

2.        כיצד הרשות (עירייה/ועדה/מועצה) מחשבת את היטל ההשבחה?. 2

3.        כיצד בודקים אם אפשר וכדאי להתנגד ולבקש הפחתה?. 3

3.1.  בדיקה מקדמית עצמאית לחלות וגובה היטל ההשבחה. 3

3.2.         שני ההליכים בבדיקת ההיטל והשירות ללקוח. 3

3.3.         סיבות קלסיות להתנגדות והפחתה. 3

3.4.         פטורים מהיטל השבחה. 4

3.5.         המסמך העיקרי להפחתה: שומה נגדית/אחרת.. 4

4.        כמה עולה ההתנגדות לשמאי המלווה ולשמאי המכריע?. 4

4.1.            עלות השמאי מקרקעין המלווה הפרטי4

4.2.            עלות השמאי מכריע. 4

4.3.            עלות לרשות (העירייה/וועדה/מועצה)4

5.        פסיקה רלוונטית לבדיקת היטל השבחה לפי תכנית בינוי:5

6.        קישורים והפניות לטפסים והנחיות מועצת השמאים:6

1.   מתי ועבור מה משלמים היטל השבחה (החבות)?  

1.1.                     גורם ההשבחה

היטל ההשבחה הנגזר למקרקעין כתוצאה משלושה גורמים עיקריים: אישור תכנית מתאר מקומית לאחר 1/7/1975 או מפורטת, מתן הקלה (כגון קומה נוספת) או אישור שימוש חורג (כגון שימוש משרד במקום דירת מגורים למשך 3 שנים).

עליית שווי מקרקעין נקבעת באמצעות התבססות על שווי השוק של הקרקע, ונקבעת תחילה ע"י שמאי מקרקעין של הועדה המקומית לתכנון ובנייה. קביעת גובה ההשבחה תעשה בשים לב לשני מצבי המקרקעין לפני ההרחבה המוצעת ולאחריה. שיעורו של היטל השבחה הינו מחצית ההשבחה.

היטל השבחה מוטל על מי שהמקרקעין שברשותו הושבחו ושוויים עלה. הקביעה שהקרקע הושבחה מסתמכת על עליית שווי הקרקע או עלהפיכת הקרקע ליותר זמינה ובדרך כלל יש פער במחיר הנכס במצב החדש לעומת מצב קודם.

לעיתים קרובות ישנה מחלוקת בין קביעת הרשויות ובין שמאי המקרקעין, בנוגע לשווי "מצב חדש" לבין "שווי מצב קודם" .

1.2.                     על מי חל היטל השבחה

·         הוספת זכויות בנייה

·         שינוי ייעוד קרקע

·         הקלה בזכויות הבנייה שמעלה את ערך הנכס אילולא לא היתה ניתנת ההקלה: קומה נוספת

1.3.                     מועדים לחישוב ההשבחה, ההצמדה והתשלום

בעת מימוש זכויות (מכר/קבלת היתר וכו') נדרשים במקרים רבים בעלי נכסים לשלם היטל השבחה ע"י הועדה המקומית. מועד תשלום היטל השבחה נדחה עד לזמן מימוש הזכויות על הנכס.

המועד הקובע לשומה: בתכנית  - 15 יום לאחר פרסומה למתן תוקף. בהקלה - יום אישור בוועדה.


אם נדחתה הערכת שיעור ההשבחה, יכול החייב בהיטל להגיש ערר על היטל ההשבחה שקיבל בפני ועדת ערר לפיצויים תוך 45 יום מיום עריכת השומה. אם לא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה, יכול החייב להגיש ערר בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. הוועדה יכולה לקבל את הערר או לדחות אותו, בחלקו או במלואו.

היטל ההשבחה צמוד למדד המחירים לצרכן / מדד תשומות הבנייה – הנמוך מבניהם. ההצמדה תקפה ליום המימוש (יום החתימה על חוזה מכר או היתר בנייה). מיום המימוש מתווספת ריבית גבוהה יחסית (9% לשנה) וצמודה למדד על החבות בהיטל השבחה.

2.   כיצד הרשות (עירייה/ועדה/מועצה) מחשבת את היטל ההשבחה?

$11.

$12.

עליית שווי מקרקעין נקבעת באמצעות התבססות על שווי השוק של הקרקע, ונקבעת תחילה ע"י שמאי מקרקעין של הועדה המקומית לתכנון ובנייה. קביעת גובה ההשבחה תעשה בשים לב לשני מצבי המקרקעין לפני ההרחבה המוצעת ולאחריה.

שיעורו של היטל השבחה הינו מחצית ההשבחה.

3.   כיצד בודקים אם אפשר וכדאי להתנגד ולבקש הפחתה?

$13.                    

3.1.                     בדיקה מקדמית עצמאית לחלות וגובה היטל ההשבחה

נוכח תיקון החוק, היום כדאי לפנות ישירות לרשות (העירייה/וועדה/מועצה), ולברר אם חל היטל השבחה על הנכס שלכם.

ברוב הרשויות ניתן לבדוק זאת עצמאית (יש להצטייד בפרטים מטופס הארנונה) דרך אתר הרשות (להלן קישור לבדיקה באתר עיריית ירושלים).

לעיתים יש צורך לשלם סכום אגרה, הן כדי לקבל תשובה רשמית.

באם לפני הבדיקה לעיל חל היטל השבחה, כדאי גם לבקש מהרשות לבצע תחשיב שומת היטל השבחה מטעמם. שומה זו ע"י שמאי מקרקעין מטעם הרשות עולה אגרה של מספר אלפים בודדים, ולאחר שנקבע הסכום מטעם הרשות – אזי מתחילה הבדיקה של משרדינו (ככל שמאי פרטי), האם ההיטל מוצדק או גבוה מדי.

עם זאת, ישנם לקוחות שמעוניינים לבדוק את גובה היטל ההשבחה ע"י שמאי פרטי, ולא לעשות להזמין שומת היטל השבחה מטעם הרשות, ממספר טעמים.

3.2.                     שני ההליכים בבדיקת ההיטל והשירות ללקוח

ניתן לשלוח לנו את שומת היטל ההשבחה יחד עם הטענות שלכם על טעויות בשומה, ואנו נבדוק זאת (הן טענותיכם והן לפי טענות אובייקטיביות מקצועיות מניסיוננו).

ניתן לבצע בדיקה זו בתשלום נפרד ונמוך, בלי התחייבות להמשך שירות (בד"כ כאשר אין הצדקה וכדאיות להמשיך בהתנגדות).

לפי הצורך (והצעת מחיר עם הסכם שכ"ט שייחתם בינך-הלקוח למשרדינו כל שמאי אחר): תוכן שומה נגדית (שומה אחרת) או בקשה לפטור משומה כגון בערר לוועדת הערר, בהתאם לתוספת השלישית לחוק תו"ב ולתיקון 84.


במידה ולא הגשת שומה נגדית הנך עלול להפסיד את הזכות שלך לערער על שומת היטל השבחה של הועדה המקומית.

3.3.                     סיבות קלסיות להתנגדות והפחתה

·         כאשר העירייה מאשרת תכנית השבחה שלא ניתנת לניצול, כגון: מרתפים לבתים בנויים

·         עליות בנייה גבוהות (שלא הועכרו כראוי)

·         אי התחשבות נכונה במדרג התכניות המדורגות ברצף (ביהמ"ש העליון קבע ביום 22/10/2006, רע"א 4217/04 - הלכת פמיני)

·         כששווי הקרקע בהתאם לתוכנית החדשה אינו זהה לשווי הקרקע על פי השמאי של הועדה

·         אי חישוב (מלא) של הוצאות בעל הנכס המושבח

3.4.                     פטורים מהיטל השבחה

לא סביר כי הרשות או השמאי מטעמה שהכין שומה ידרוש מכם היטל השבחה, והפטורים מוצגים יותר כדי לתכנן את ההיטל מראש:

·         השבחה במקרקעין של מוסד ציבור.

·         השבחה במקרקעין למגורים ששרי הבינוי והשיכון והפנים פטרו אותם או שבאזורי שיקום.

·         הרחבה (בהיתר בנייה, לא מכירה) של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו גר בדירה ויגור בה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.

·         השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות עד 5% משטח המגרש.

·         השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני שנת 1950.

3.5.                     המסמך העיקרי להפחתה: שומה נגדית/אחרת

השומה נקראת שומה אחרת או שומה נגדית, כיוון שמטרתה היא להשיג על חוות דעתו של שמאי מטעם הועדה המקומית, שלדעת בעל הזכויות בנכס, קביעתו גבוהה מדי.

4.   כמה עולה ההתנגדות לשמאי המלווה ולשמאי המכריע?

4.1.                     עלות השמאי מקרקעין המלווה הפרטי

תחילה יודגש כי אסור לשמאי לפרסם מחירי שכ"ט.

עם זאת, ישנן תקנות לגובה שכר טרחה של השמאי המכריע.

ראוי/מקובל שהשמאי הפרטי המלווה ייקח תשלום חלקי ונמוך מהשמאי המכריע.

משרדינו אף מספק שירות נקודתי בתשלום לפי שעות.

4.2.                     עלות השמאי מכריע

להלן קישור ל:

תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע), התשס"ט- 2008

4.3.                     עלות לרשות (העירייה/וועדה/מועצה)

אין תשלום נוסף (למעט התשלום ששולם עבור הכנת השומת היטל השבחה, כאשר בחלק מהרשויות ניתן אף פטור, כגון להיטל השבחה לצורך ירושה).

5.   פסיקה רלוונטית לבדיקת היטל השבחה לפי תכנית בינוי:

פסיקה רלוונטית לבדיקת היטל השבחה לפי תכנית בינוי

1.1       רע"א 384/99 מוע"ש בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה

גם תכנית שמשדרגת את השימושים במקרקעין תיחשב לתכנית משביחה והיא תחושב בהיטל למרות שאיננה מוסיפה אחוזי בנייה לקרקע.

1.2       בע"א 91/458 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב-יפו

תכנית המתאר התנתה מתן היתרי בנייה בהכנת תכנית מפורטת. המערערת טענה שהתכנית המפורטת אינה משביחה את מקרקעיה, באשר אין בה הרחבה של זכויות הניצול במקרקעין, כלשונו של סעיף 2 לתוספת השלישית, והיא תכנית בינוי, שבגינה אין חבות בהיטל השבחה. "תכנית בינוי" אינה בגדר תכנית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה. לענין החיוב בהיטל ההשבחה אין לבחון את ההשלכות של אישור תכנית על שווי המקרקעין בשוק, אלא יש להשוות את התכנית שאושרה עם זו שקדמה לה ולבחון, אם יש בחדשה הרחבה של זכויות הבעלים, הרחבה המיטיבה עמם ומשביחה את שווי המקרקעין. אם אין בתכנית גופה משום השבחת מקרקעין לעומת קודמתה, אין חשיבות לכך שאישור התכנית החדשה העלה את שווי המקרקעין. המשיבה טענה, כי בעצם אישור התכנית יש השבחה של המקרקעין בגלל מידת זמינותם לניצול.

נפסק, כי תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במנין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים. אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי. אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבנייה, דהיינו תכנית מתאר או תכנית מפורטת. זהו מצב בלתי רצוי, שבו ניתן להשיג אותה תכלית תכנונית בשתי דרכים. לבחירה השלכות רבות פנים, השלכות היוצרות אפלייה בין מי שלתכניתו יועד המסלול של תכנית מפורטת לבין מי שלתכניתו נקבעה מסלול של תכנית בינוי. אחת מנקודות השוני היא כי זה האחרון יחויב בהיטל השבחה עם אישור התכנית המפורטת, ואילו חברו שזכה ותכניתו היא תכנית בינוי,יהיה פטור מההיטל.

בית המשפט דחה את הערעור ופסק, כי המבחן לחבות בהיטל השבחה הוא כאשר עקב אישור התכנית עלה ערכם של המקרקעין בשוק. הדבר עולה בראש ובראשונה מלשונו של סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שבו נאמר: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת...". המונח "השבחה" הוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית שזו לשונו: "השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג." כאשר מרכיבים את הגדרת ההשבחה על לשונו של סעיף 2(א) לתוספת השלישית, עולה, כי לשם הקמת החבות בהיטל צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים: ראשית, יש צורך שתחול עליית שוויים של המקרקעין עקב אישור התכנית, ושנית, עליית השווי צריכה לנבוע מהרחבתן של זכויות הניצול, או "בדרך אחרת". משמע, שלא רק שבח, הנובע מהרחבת זכויות הניצול גורר חבות להיטל, אלא גם עליית שווי המקרקעין, שתבוא עקב אישור התכנית. עליית שווי המושפעת מהאירוע של אישור התכנית ולא מתכנה של התכנית, גם היא בגדר השבחה. פרשנות זו מתחזקת מעיון בהגדרת "מימוש זכויות במקרקעין" שבסעיף 1 לתוספת השלישית: "קבלת היתר לפי חוק זה לבנין או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית." דהיינו, האירוע הגורר את החבות בהיטל הוא אישור התכנית, ללא זיקה לתכנה של התכנית. בענייננו היה אישור כזה, וקמה החבות. התנאי השני הוא כי עקב אישור התכנית יעלה ערכם של המקרקעין. יש להדגיש, כי בשלב זה אין מדברים על שיעור ההיטל הנגזר, כמובן, משיעור ההשבחה. בשלב זה העניין היחידי שלו חשיבות הוא עליית שווי המקרקעין, שבאה עם אישור התכנית, בגלל השינוי שחל במידת זמינותה לבנייה.

הצורך לגבות את היטל ההשבחה גם כאשר אין התכנית מרחיבה זכויות, נובע בין השאר מכך, שכאמור בסעיף 13 לתוספת, ההיטל נועד לכסות הוצאות על הכנת תכנית. גם הכנת תכנית שאינה מרחיבה זכויות כרוכה בעלויות, ולכיסויין נועד היטל ההשבחה. הטלתו מותנית גם בעליית שווי המקרקעין עקב אישור התכנית. יום אישור תכנית הוא היום, בו מתפרסמת ברשומות הודעה על מתן תוקף לתכנית. התכנית נכנסת לתוקף 15 יום לאחר פרסומה, ויום זה הוא מועד אירוע המס, והיום הקובע לחישוב ההשבחה.

1.3       ע"א (ת"א) 4927/89 הבית ברחוב פינסקר בת"א נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו

למרות שההשבחה חייבת להיגרם אך ורק כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג, הרי שנתקיים הקשר הסיבתי האמור, אין זה משנה אם ההשבחה נגרמה כתוצאה מתוספת אחוזי בנייה או מסיבה אחרת. הסעיף מחייב שיתקיים קשר סיבתי בין ההשבחה לבין התכנית, מתן הקלה או שימוש חורג, אך הוא אינו דורש שההשבחה תיגרם בגלל תוספת בנייה דווקא אלא כל השבחה שנגרמה בגלל האירועים הנ"ל תהווה סיבה להטלת ההיטל.

1.4       יחזקאל לוי היטל השבחה - עקרונות החוק ופרשנות מקרקעין וערכם חוברת פ"ז אוקטובר 81.

6.   קישורים והפניות לטפסים והנחיות מועצת השמאים:

מעבר לדף:           מצגת מערב עיון מתאריך 15.10.09 בעניין תקנות סדרי הדיון בפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ

מעבר לדף:           תקנות התכנון והבניה (סדרי הדיון פני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) התשס"ח- 2008.

מעבר לדף:           תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ח- 2008.

מעבר לדף:              http://landtax.co.il/books/hashbacha/hashbacha-06.asp

מדריך של משרד הפנים: http://bonim.pnim.gov.il/ToolsAndResources/information/guides/BidGuide/Pages/BidGuide.aspx

כניסות: 7226
קטגוריה: סוגי שומות עידכון אחרון ב-חמישי, 21 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים רלוונטיים:

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, שמאי מקרקעיןועורך דין, בעל תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, עם ניסיון בתחום השמאות מקרקעין מזה כשש שנים, עבד עם גופים ציבוריים (מוסדות המדינה, בנקים) ופרטיים (פרי-לאנס, משרדי נדל"ן, בעלי נכסים). המשרד פועל ברוח התורה והצדק – ללא משוא פנים"וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ, אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ אַל תּוֹנוּ, אִישׁ אֶת-אָחִיו" (ויקרא כה') ומתן שירות אדיב. נא לא לגלוש באתר ולא לפנות לייעוץ ביום שבת קודש.

האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על תחום המקרקעין והנדל"ן בענייני קנייה ומכירה, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זה משום המלצה, חוות דעת מקצועית או ייעוץ או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר:

טלפון: 077-5253416
פקס: 153-25712262
דוא"ל: shamahut@gmail.com
 
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
 
המשרד ממוקם במרכז העיר ירושלים.